경매내공쌓기

토지에 대해 근저당권을 설정하면서 지상권을 같이 설정하는 경우를 종종 볼 수 있습니다 이는 지상권을 설정하지 않으면 토지 소유자가 건축물을 신축할 수 있어 토지의 담보가치가 훼손될 수 있기 때문에 이러한 조치를 취합니다

경매물건은 매각 준비가 끝나게 되면 매각기일 14일 전에 신문 및 법원게시판, 인터넷 대법원경매정보 사이트 등에 매각관련 내용이 공고됩니다. 이 때 매각부동산의 현황조사서 및 점유관계조사서, 감정평가서를 볼 수 있고, 매각기일 7일 전에는 매각물건명세서가 공개됩니다.

법원 부동산 경매는 모든 절차가 오프라인에서 이루어지는 것과는 달리 캠코 공매는 물건열람에서 입찰표 작성까지 모든 절차가 온라인으로 이루어지는 점에서 경매 공매 가장 큰 차이점이 있습니다 경매에 익숙한 입찰자들에게는 공매를 처음 접하면 다소 불편한 점이 있지만 바로 그 특성 때문에 공매 낙찰가율이나 경쟁률이 경매보다 다소 낮아 경매보다 낙찰 받기가 더 쉽다는 이점이 있습니다

어떤 부동산이 경매에 부쳐졌지만 응찰자가 없을 때는 유찰이 되고 일정 기간이 지나면 다시 경매에 부쳐지지만 최저가는 각 법원이 정하는 바에 따라 기존 최저가 대비 20% 또는 30% 저감됩니다 이처럼 유찰되게 되면 최저가는 80%(70%) →64%(49%) →51.2%(34.3%) →40.96%(24.01%) →32.77%(16.8%)로 계속 저감됩니다

가등기에는 담보가등기와 소유권이전청구권가등기 두 가지 종류가 있습니다. 담보가등기는 채무변제의 담보를 위한 가등기로 근저당권과 같은 효력이 발생되고, 소유권이전청구권가등기는 사정상 본등기를 할 수 없거나 본등기 시일을 뒤로 미뤄야 할 때 순위보전을 위한 예비등기의 성격을 가지고 있습니다.

경매가 진행되는데 있어 이해관계인의 지위는 매우 중요합니다 이해관계인은 집행법원의 공익적 경매절차규정에 따라 자신의 권리를 행사하여 자신의 권리를 보호 받을 수 있기 때문에 경매에서 이해관계인은 민사집행법에 의거, 규정돼 있기 때문에 이에 해당되지 않는다면 설령 매각절차에서 실제적인 이해관계를 가진 사람이라 해도 이해관계인의 지위를 가질 수 없습니다

유찰저감률이란 경매로 나온 물건에 입찰참여자가 한 명도 없어 최고가입찰자를 선정하지 못했을 경우 다음에 경매로 나올 때 최저경매가격이 감정가 대비 낮아지는 비율을 말합니다.이 유찰저감률은 일반적으로 20%씩 적용되지만, 법원에 따라 30%씩 적용되는 물건도 있습니다. 이는 법원에 따라 유찰저감률이 다르게 적용되기 때문입니다다. 전국 지방법원의 유찰저감률을 표로 정리해 봤습니다.

경매정보를 검색하다 보면 한 개의 물건에 두 개 혹은 세 개의 경매개시기입등기가 되어 있는 물건들을 볼 수 있다. 이는 한 개의 물건에 여러 채권자가 동시에 경매신청을 한 것으로 경매 신청 시기에 따라 ‘병합사건(공동경매)’과 ‘중복사건(이중경매)’으로 구분합니다

문제는 전세권만 설정하는 경우인데 선순위인 경우 배당요구에 유의해야 합니다. 주임법상 대항요건도 함께 갖추고 있으면 1순위로 배당받고 미배당금은 매수인이 부담하게 되므로 이 부분을 잘 체크해야 채권의 손실에서 벗어날 수 있습니다. 왜냐하면 전세권은 소멸해도 주임법상 임차인의 권리는 살아남아서 매수인에게 주장할 수 있기 때문입니다