공동소유 공유 합유 총유 뜻 차이 비교 예시 공유물 전세 과반수 지분 넘는자와 임대차계약

공동소유는 여러 사람이 하나의 물건을 함께 소유하는 형태로 우리 민법에서는 공유 합유 총유의 세 가지 형태로 규정되어 있습니다 이 형태들은 단독소유와는 다른 법률적 특징을 가지고 있어 실제 거래 시 많은 주의가 필요합니다

하나의 물건을 2인 이상의 여러명이 공동으로 소유하는 것을 공동소유라 하며 우리 민법에서는 공동소유의 형태로 공유 합유 총유 3가지를 규정하고 있습니다 .

공유 : 공유자들이 모든 권리와 의무를 동등하게 가지는 형태입니다. 한 명의 공유자가 사망할 경우 남은 공유자들이 그 지분을 상속받게 됩니다.

합유: 각각의 공유자는 독립적인 지분을 가지며, 지분의 양은 다를 수 있습니다. 공유자들은 자신의 지분에 대해 자유롭게 처분할 수 있으며, 사망 시 자신의 지분은 상속에 따라 분할됩니다.

총유: 결혼한 부부가 공동으로 소유하는 형태로, 여성이나 남성 중 한 명이 그 소유에 대해 전적인 권한을 가집니다. 이 형태의 공동소유는 부부가 이혼하지 않는 한 계속 유지됩니다.

합유와 공유는 공동소유 형태 중에서 서로 다른 특징과 규칙을 갖고 있습니다

합유은 각각의 공유자가 독립적인 지분을 가지며, 지분의 양은 다를 수 있습니다. 합유인들은 자신의 지분에 대해 자유롭게 처분할 수 있습니다. 또한, 합유인들은 공유물을 임대하거나 매각하는 등의 법률적 행위도 단독으로 할 수 있습니다. 사망 시, 합유인의 지분은 상속에 따라 분할되어 각기 상속인들이 그에 해당하는 부동산 지분을 상속받게 됩니다.

공유는 공유자들이 모든 권리와 의무를 동등하게 가지는 형태입니다. 공유인들의 지분은 동일하며, 일종의 “우호적 공유” 형태라고 볼 수 있습니다. 한 명의 공유자가 사망하면, 남은 공유인들이 그 지분을 상속받게 됩니다. 즉, 생존한 공유자들은 자동적으로 사망한 공유자의 지분을 상속하여 모두가 동일한 지분을 유지하게 됩니다.두 형태의 공동소유인 합유와 공유는 각각의 특성에 따라 법적 규정과 책임이 다르게 적용됩니다. 합유는 독립된 지분을 가지고 자유로운 처분 가능성을 갖지만, 공유는 동등한 지분과 상속의 규칙이 적용되는 형태입니다. 상황과 목적에 따라 합유나 공유 중 어떤 형태가 적절한지 판단하고 선택하여야 합니다.

합유의 예시를 들어보겠습니다.가정 혹은 사업 관련 부동산을 공동으로 소유하고 있는 A와 B라는 두 명의 사람을 생각해봅시다. A는 60%의 지분을 가지고 있고, B는 40%의 지분을 가지고 있습니다. 이 경우, A는 60%의 지분만큼 부동산을 소유하고 통제할 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 마찬가지로 B는 40%의 지분에 대해 독립적인 소유 및 통제 권리를 가지게 됩니다. 합유인 경우, A는 자신의 60% 지분에 대해 임대차계약 혹은 매각과 같은 법률적 행위를 단독으로 결정할 수 있습니다. 마찬가지로 B도 자신의 40% 지분에 대해 자유롭게 행위할 수 있습니다.이렇게 각각의 공유자가 독자적인 지분을 가지며 부동산에 대한 결정을 할 수 있는 것이 합유의 특징입니다. 또한, 합유인들은 자신이 가진 지분을 상속에 따라 분할하여 자신의 상속인들에게 전달할 수 있습니다.

공동소유에 있어서 법률행위는 보존행위 관리행위 처분행위로 구분됩니다 보존행위의 대표적인 사례로는 집을 보수하는 행위 등이고 관리행위는 집을 세놓는 행위 등 처분행위는 집을 매매하는 행위 등이 이에 속합니다 민법에서는 제264조와 265조를 통해 공유물의 처분(변경) 관리 보존행위에 대해 명시하고 있습니다

제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다 공유물은 전체로서 공유자 전원에게 속하는 것이기 때문에 만일 공유자 1인이 단독으로 공유물을 제3자에게 매도한 경우라면 그 매매는 무효가 아니라 다른 공유지분의 범위 내에서 타인의 물건을 매매한 매도인담보책임을 물을 수 있습니다

제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다. 이런 관리행위는 공유자의 지분의 과반수로 결정하므로, 지분의 과반수를 가지는 공유자가 있는 경우에는 그가 단독으로 관리행위를 결정할 수 있다

공동소유의 법률행위

공동소유에 있어서 법률행위는 크게 보존행위, 관리행위, 처분행위로 나뉩니다.

•보존행위: 물건의 멸실과 훼손을 방지하고 그 상태를 유지하기 위한 행위. 예를 들어 집을 보수하는 행위가 이에 해당합니다. 민법 제265조에 따라 보존행위는 각자가 단독으로 할 수 있습니다.
•관리행위: 물건의 사용, 수익을 위한 행위. 예를 들어 집을 임대하는 행위가 이에 속합니다. 민법 제265조에 따라 공유자의 지분 과반수로 결정합니다.
•처분행위: 물건의 소유권을 변경하는 행위. 예를 들어 집을 매매하는 행위가 이에 해당합니다. 민법 제264조에 따라 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경할 수 없습니다.

보존행위는 물건의 멸실 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해 하는 행위기 때문에 다른 공유자에게도 이익이 되고 긴급을 요하는 경우가 많아 공유자 각자가 단독으로 할 수 있도록 하고 있습니다 그렇다면 공유물의 임대차계약은 누구랑 해야 할까? 민법 265조에서도 명시하고 있듯이 과반수 이상의 지분을 가진 자와 임대차계약을 체결해야 합니다 예를 들어 A, B, C가 각각 1/3씩 주택을 소유하고 있다고 했을 때 임대차계약은 ‘A와 B’, ‘A와 C’, ‘B와 C’ 등의 방법으로 계약을 체결 하면 됩니다 만약 A가 3/5, B 1/5, C 1/5씩 소유권을 가지고 있을 경우에는 A와 계약을 체결하면 됩니다

공유물의 임대차계약

임대차계약을 체결할 때는 지분의 과반수를 가진 공유자와 체결해야 합니다.

•예를 들어, A, B, C가 각각 1/3씩 지분을 가지고 있다면, A와 B, A와 C, B와 C 중 과반수 지분을 가지는 조합과 계약을 체결할 수 있습니다.
•A가 3/5, B와 C가 각각 1/5 지분을 가지고 있다면, A와 계약을 체결하면 됩니다.
•A와 B가 각각 1/2씩 지분을 소유하고 있다면, 과반수가 넘는 공유자가 없기 때문에 공유자 전원과 계약을 체결해야 합니다.

A와 B가 각각 1/2씩 공유지분을 소유하고 있다면 과반수가 넘는 공유자가 없기 때문에 공유자 전원과 계약을 해야 합니다 공유자의 일방이 계약 당사자인 경우에는 다른 공유자의 대리권증명서면(인감증명이 첨부된 위임장)을 첨부해야 합니다 만약 과반수 미만의 지분권자와 임대차계약을 맺은 경우에는 공유물의 적법한 관리행위에 해당되지 않기 때문에 주택임대차보호법 등의 보호를 받지 못하고 동의하지 않은 다른 지분권자에 대해 그 권리도 주장할 수 없습니다

이러한 공유물건의 계약기간이 만료된 후 보증금의 반환 청구는 계약 당사자에게만 청구가 가능하고 경매가 넘어 갈 경우에도 계약을 체결한 당사자의 지분에 대해서만 우선변제권 행사가 가능합니다 따라서 공유물의 경우 이왕이면 공유자 전원과 임대차 계약을 체결하는 것이 바람직합니다