법원 부동산 경매절차 흐름도 임의경매 토지등 입찰 절차 기간

경매물건은 매각 준비가 끝나게 되면 매각기일 14일 전에 신문 및 법원게시판 인터넷 대법원경매정보 사이트 등에 매각관련 내용이 공고됩니다 이 때 매각부동산의 현황조사서 및 점유관계조사서 감정평가서를 볼 수 있고 매각기일 7일 전에는 매각물건명세서가 공개됩니다

경매는 매각 절차를 통해 물건을 판매하는 방식입니다. 경매물건은 매각 준비가 끝나면 매각기일 14일 전에 신문, 법원게시판, 인터넷 대법원경매정보 사이트 등에 매각관련 내용이 공고됩니다. 이때 매각부동산의 현황조사서, 점유관계조사서, 감정평가서 등을 볼 수 있고, 매각기일 7일 전에는 매각물건명세서가 공개됩니다.현황조사서와 점유관계조사서에는 해당 부동산의 사건 번호, 현황조사 일시, 소재지, 임대차 내역, 점유관계 등이 포함됩니다. 매각물건 명세서에는 말소기준권리 사항, 임차인의 성명, 임대차기간, 보증금, 차임, 전입신고일자, 확정일자, 배당요구 여부 등 임차 내역과 관련된 세부 사항이 기재됩니다.매각당일에는 입찰자들이 응찰을 하고, 각 매각물건마다 최고가매수신고인이 결정됩니다. 응찰자가 없는 경우 최저매각가격이 감정가에서 20~30% 저감되어 다음 매각기일에 입찰에 붙여지게 됩니다. 낙찰을 받은 최고가매수신고인은 입찰시 납부한 보증금에 대한 입찰보증금 납부 영수증을 받습니다. 낙찰자 이외의 응찰자의 보증금은 당일에 환급됩니다.매각기일로부터 통상 1주일 후에 법원에서는 매각허가 여부를 결정합니다. 최고가매수인이나 이해관계인은 매각일로부터 1주일 이내에 매각불허가 신청을 할 수 있습니다. 매각결정기일에 매각허가 결정이 내려지면 1주일의 시간을 주어 이해관계인이 항고를 할 수 있게 되는데, 항고가 없을 경우 ‘매각허가결정의 확정’을 내리게 됩니다. 낙찰을 받고 나서 14일 후에 매각허가결정이 확정됩니다.항고를 할 경우에는 낙찰대금의 10%를 공탁해야 합니다. 이는 항고의 남발로 경매진행이 지연되는 것을 방지하기 위한 제도입니다. 항고가 받아들여지지 않을 경우에는 항고공탁금이 몰수됩니다. 매각허가결정이 확정되면, 확정일로부터 3일 안으로 대금지급기한이 지정되며, 대금지급기한 통지서가 낙찰자에게 발송됩니다. 통상 대금지급기한은 매각허가결정 확정일로부터 30일 이내로 잡힙니다. 낙찰자는 대금납부기한일에 대금을 입찰보증금을 제외한 나머지 금액으로 납부하게 됩니다.매각부동산의 소유권을 취득하려면 대금납부와 함께 소유권이전등기를 해주어야 합니다. 소유권이전등기는 법원에서 촉탁등기를 해 주므로 직접 경매계에 신청하거나 법무사나 변호사를 통해 신청할 수 있습니다. 잔금이 납부되면 법원은 경매의 마지막 절차인 배당기일을 준비하게 되는데, 일반적으로 배당기일은 잔금납부일로부터 3~4주 후에 잡힙니다. 법원이 작성한 배당표에 이의가 없으면 배당이 진행되고, 경매 절차는 종료됩니다.

현황조사서 및 점유관계조사서에는 해당 부동산의 사건번호 현황조사일시 해당 부동산 소재지 임대차내역 및 점유관계 등이 나타납니다 매각물건 명세서에는 말소기준권리 사항과 임차인의 성명 임대차기간 보증금 차임 전입신고일자 확정일자 배당요구여부 등 임차내역관련 세부 사항이 있습니다

매각당일에는 입찰자들이 응찰을 하고 각 매각물건마다 최고가매수신고인이 결정이 됩니다 응찰자가 없는 경매사건의 경우 최저매각가격이 감정가에서 20~30%(법원마다 다름) 저감되어 통상 4~5주 후 다음 매각기일에 입찰에 붙여집니다 이 날 낙찰을 받은 최고가매수신고인은 당일 입찰시 납부한 보증금에 대한 입찰보증금 납부영수증 수령하게 되고 낙찰자 이외의 응찰자 보증금은 당일 환급받게 됩니다

매각기일(낙찰일)로부터 통상 1주일 후에 법원에서는 매각허가여부를 결정하게 되는데요 이 때 최고가매수인이나 이해관계인(채권자, 채무자, 임차인 등)은 매각일로부터 1주일 이내에 매각불허가 신청을 할 수 있습니다 매각결정기일에 매각허가 결정이 내려지게 되면 1주일의 시간을 주어 이해관계인이 항고를 할 수 있게 하는데 항고가 없을 경우 ‘매각허가결정의 확정’을 내리게 됩니다 낙찰을 받고 나서 14일 후에 매각허가 결정이 확정되는 것이지요

항고를 할 경우에는 낙찰대금의 10%를 공탁하는데요 이는 항고의 남발로 경매진행이 지연되는 것을 방지하기 위해 지난 2002년 7월 1일 민사집행법이 제정되면서 개정된 제도입니다 항고가 받아들여지지 않을 경우에는 항고공탁금은 몰수됩니다 매각허가결정이 확정되면 확정일로부터 3일안으로 대금지급기한(잔금납부일)이 지정되고 대금지금기한통지서가 낙찰자에게 발송되게 됩니다 통상 대금지급기한은 매각허가결정 확정일로부터 30일 이내로 잡히게 됩니다 낙찰자는 대금지급기한 날짜 안에 대금이 준비되는 대로 지정 은행에 입찰보증금을 뺀 나머지 금액을 납부하면 됩니다

이때 대금납부를 하게 되면 소유권이전등기를 하지 않더라도 낙찰자는 매각부동산의 소유권을 취득하게 되는데요 하지만 등기를 하지 않을 경우 해당 부동산을 매도할 수 없으니 등기를 하시는 것이 좋겠죠소유권이전등기 방법은 법원에서 촉탁등기를 해 주므로 직접 경매계에 신청하셔도 되고요 법무사나 변호사를 통해 신청하셔도 됩니다 잔금이 납부되게 되면 법원은 경매의 마지막 절차인 배당기일을 준비하게 되는데요. 통상 배당기일은 잔금납부일로부터 3~4주 후에 잡히게 됩니다 법원이 작성한 배당표에 이의가 없으면 배당을 진행하고 경매절차는 종료하게 됩니다