지역주택조합 지주택 뜻 절차 사업 10년 이상 지연 조합 해산되는 경우도 있기 때문에 신중한 접근이 필요

지역주택조합(지주택)은 지역 내 무주택자 또는 소형 주택 소유자가 모여 아파트와 같은 주택을 건설하기 위해 조합을 결성하는 제도입니다. 이 제도는 주택법에 따라 진행되며, 주택 공급을 목적으로 재개발보다 간편하게 추진할 수 있는 방법으로 알려져 있습니다.

1.지주택의 개념
무주택자 및 소형 주택 소유자의 참여: 6개월 이상 해당 지역에 거주한 무주택자, 혹은 전용면적 85㎡ 이하 주택을 소유한 세대주들이 조합을 구성하여 주택을 짓습니다.
절차 간소화: 재개발 사업보다 인허가 절차가 간소화되어 있어 주택 공급이 비교적 신속하게 진행됩니다.

2.지역주택조합 자격 요건
조합에 가입하기 위해서는 몇 가지 중요한 조건이 있습니다:

무주택 또는 소형 주택 소유: 조합 설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 무주택이거나, 85㎡ 이하 주택을 1채 소유한 세대주여야 합니다.
거주 조건: 설립 인가 신청일 기준 6개월 이상 해당 지역에 거주한 사람만이 조합원으로 참여할 수 있습니다.
다른 조합원 여부: 본인 또는 배우자가 다른 지역주택조합이나 직장주택조합의 조합원이 아니어야 합니다.

3.사업 추진 절차
지역주택조합 사업은 몇 가지 주요 절차를 거쳐 진행됩니다:

조합 설립인가: 주택 건설 예정 세대수의 1/2 이상의 조합원이 모여 창립총회를 개최하고, 토지 사용 승낙서, 사업계획서 등을 첨부하여 설립 인가를 받습니다.
토지 확보: 주택건설 사업 예정 부지의 95% 이상 토지 소유권을 확보해야 하며, 공사 착수 전에 100% 소유권을 확보해야 합니다.
사업계획 승인: 설립된 조합은 사업계획 승인을 받아야 공사를 진행할 수 있습니다. 이후 착공, 준공까지의 모든 절차를 밟습니다.

4.지주택의 장점과 단점

장점:
분양가 저렴: 시행사의 이윤이 없고, 마케팅 비용이 적어 상대적으로 분양가가 저렴합니다.
금융비용 절감: 추가적인 금융비용이 들지 않아 추진 비용이 낮습니다.

단점:
사업 불확실성: 토지 매입 지연, 조합 운영 비리 등으로 인해 사업이 지연되거나 실패할 가능성이 높습니다.
조합원 탈퇴의 어려움: 조합원으로 가입한 후 탈퇴가 쉽지 않습니다. 조합 규약에 따라 임의 탈퇴가 원칙적으로 금지되어 있어, 탈퇴할 경우 불이익이 발생할 수 있습니다.

5.유의사항
지역주택조합에 가입할 때는 다음 사항들을 신중히 검토해야 합니다:

허위 및 과장 광고: 많은 경우, 조합원 모집 시 대형 건설사를 내세워 마치 확정된 시공사인 것처럼 홍보합니다. 그러나 실제로는 시공사가 확정되지 않은 경우가 많습니다.
확정되지 않은 분양가: 동호수 및 분양가격 등은 사업계획 승인 이후에만 결정됩니다. 조합원 모집 시에 제공되는 정보는 확정된 사항이 아니므로 주의가 필요합니다.
조합원의 책임: 사업 추진 과정에서 발생하는 모든 책임은 조합원에게 있습니다. 시공사가 변경되거나 사업이 지연될 경우에도 조합원이 비용을 부담해야 할 가능성이 있습니다.

6.불법 및 위반 사례
지역주택조합 사업에서 발생할 수 있는 불법, 위반 사례로는 다음과 같은 것들이 있습니다:

허위 동호수 지정: 동호수 지정이 불가능함에도 불구하고 이를 미리 지정해주겠다고 유도하는 경우가 있습니다.
중복조합 불가 문제: 같은 지역에 이미 인가받은 조합이 있음에도 불구하고 추가로 조합원을 모집하는 불법 행위가 종종 발생합니다.
계약 철회 문제: 조합원으로 가입한 후 계약을 철회하려고 하면 조합 측에서 이를 거부하는 경우가 많습니다.

7.성공과 실패 사례
지역주택조합 사업은 성공하는 경우 분양가 대비 매매가 상승이라는 이점이 있습니다. 이는 신축 프리미엄 덕분에 매매가가 높아지는 경우가 많기 때문입니다. 그러나 모든 지역주택조합 사업이 성공하는 것은 아닙니다. 착공이 이루어지지 않는 경우도 있고, 사업이 10년 이상 지연되거나 조합이 해산되는 경우도 있기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.

8.사업 참여 전 확인 사항
조합에 가입하기 전에 다음 사항들을 확인하는 것이 중요합니다:

시공사의 역할과 책임: 조합이 시공사와 공동사업 협약을 체결하지 않으면 시공사에게 책임이 발생하지 않습니다. 따라서 시공사 확정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
사업계획의 불확실성: 조합원 모집 시 제공되는 계획도면이나 전시 모형은 임의로 작성된 것이며, 실제로 심의 과정에서 변경될 수 있습니다.
탈퇴 및 해약 규정: 조합원 가입 후 계약을 해지하려는 경우, 업무추진비는 환불되지 않고 계약금의 일정 비율이 위약금으로 부과될 수 있습니다. 이에 대한 규정을 명확히 이해해야 합니다.

지역주택조합(지주택)은 무주택자에게 비교적 저렴하게 주택을 마련할 수 있는 기회를 제공합니다. 하지만 사업 추진의 불확실성과 다양한 법적, 재정적 리스크가 따르므로 조합원으로 가입하기 전에 사업의 안정성, 토지 확보 상태, 시공사 협약 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.