전세자금대출 조건 한도 전세대출 진행과정 주의할점

2024년 12월 13일 realestateview

오늘은 전세대출이 무엇이고 전세대출의 종류 크게 무엇이 있고 전세대출을 받기 위해서는 어떤 절차를 거쳐야 되는지 주의할 점은 무엇인지 체크해 보려고 합니다 특히 전세대출받는 사회 초년생 분들은 전세대출 관심이 더욱 많으실 텐데요 실질적으로 전세대출이 뭐고 그리고 내가 대출을 받으려고 하면 어떤 절차를 거쳐야 되는 건지 어느 은행을 이용해서 대출을 받아야 하닌지 정리해 볼게요

전세대출은 쉽게 생각해서 우리가 전세금을 내잖아요 임차하기 위해서 임차보증금을 되는데 이 비용의 일부를 대출을 해 주는 겁니다 그런데 전세 대출을 굉장히 특이한 제도입니다 우리가 매매를 할 때 우리가 사려고 하는 매매를 하려고 하는 주택을 담보로 대출을 받는 건 주택 담보대출이라고 부릅니다 그럼 전세는 대체 뭘 믿고 어떤 것을 보증으로 우리에게 돈을 빌려주는 걸까요 전세 대출을 받을 때 고객이랑 은행만 존재하는 게 아니고 고객이랑 은행 사이에 보증 기관이 또 있습니다 이 보증 기관이라 함은 대표적으로 주택도시 보증 공사 한국 주택금융공사 서울보증보험 등이 대표적으로 꼽을 수 있는데요 이 기관들이 고객에 대해서 보증을 해 주는 겁니다 해당 기관들이 고객은 전세 대출을 해줘도 되는 사람입니다라고 보증서를 발급을 해 주면 은행이 이를 바탕으로 신뢰를 구축 전세자금 매장에서 대출을 해주는 거죠 은행도 뭔가 믿을 만한 게 있어야 고객한테 대출을 해주겠죠 전세 대출하면 가장 많이 떠올릴 수 있는 상품 가장 많이 들어보신 상품은 버팀목 전세대출 일 거예요 버팀목 전세 대출은 어느 은행을 상품일까요 어떤 분들은 신한은행 국민은행 등이다 말할 수 있을 거 같은데 버팀목 전세대출 상품은 어떤 특정 은행의 상품이 아니고 기금 재원 대출입니다

전세 대출을 우리가 받는 대출금 돈의 출처가 어디냐에 따라서 크게 두 가지로 나눌 수 있는데요 기금 재원 대출과 은행재원 대출로 두 가지로 나눌 수 있습니다 기금 재원 대출의 대표적인 것이 버팀목 전세대출인 거고 내 집 마련 디딤돌 대출 보금자리론을 꼽을 수가 있습니다 이 기금 재원 대출 특정 은행 상품이 아니고 정부에서 국민들의 주거 안정을 위해서 투입한 기금 즉 국민주택기금이 출처가 돼서 실행되는 상품들 제도를 말하는 겁니다 국민은행에서 버팀목 전세받았고 신한은행에서 디딤돌 대출에 대해서 팜플릿 보신 적 있을 텐데 시중은행들이 국민주택기금을 수탁은행으로서 실행하는 역할을 합니다 그래서 대출을 받으시는 은행 받으시는 그 장소는 해당 시중은행에 될 수 있을지 모르지만 출처는 국민주택기금이다 보시면 됩니다 따라서 이런 상품들을 그냥 은행에 고유 상품들보다 금리가 조금 낮은 편입니다 반면에 은행재원 대출은 우리가 정말 흔히 알고 있는 각각 은행의 고유의 상품들이에요 은행재원 대출 즉 은행 각각의 은행들이 마련한 돈을 출처로 하는 대출상품이라고 보시면 되는데요 금리가 낮으면 그거를 사용하지 왜 은행재원 대출이 사용하냐 말할 수 있겠지만 기금 재원 대출은 사실 한계가 많습니다 대상도 한정되어 있고 한도가 낮은 편이기 때문에 이용을 못 하시는 분들도 꽤 되세요 그래서 이럴 때에는 각각 은행의 고유 상품인 은행재원 대출을 사용하셔서 자금을 융통할 수 있습니다

전세 대출받는 과정 실제로 전세 대출을 받으려고 할 때에는 어떤 절차를 거쳐야 되는지 단계별 진행 체크해볼게요 첫 번째 사전상담하기 전세로 들어가고 싶은 집을 대략적으로 골랐어요 후보군이 먼저 나왔으면 은행에 먼저 가보는 거예요 등기부등본을 갖고 우리가 왜 사전상담을 받아 보냐면 대출 신청 자격을 보면 대략 답이 나옵니다 전세대출을 대출 신청 자격을 보면 임차보증금이 수도권 5억 원 이하인 임대차 계약을 체결하고 임차보증금이 5% 이상을 계약금으로 지급한 민법상의 성년인 세대주 또는 세대주로 인정되는 자라고 되어 있습니다 이 말인즉슨 고객님 먼저 계약부터 하시고요 그러고 나서 저희 은행의 오셔가지고 대출 신청하세요라는 얘기잖아요 그런데 거꾸로 생각했을 때 계약을 하고 나서 찾아가면 후에 은행이 죄송한데 이 주택이랑 그리고 고객님의 여러 가지 신용도와 이런 것들을 따져봤을 때 대출 실행이 안 될 것 같습니다 혹은 고객님이 원하시는 금액만큼 대출이 나오지 않을 것 같습니 말할 수도 있잖아요 이런 사태를 막기 위해서 여러분들이 사전 상담을 받아 보시는 거예요 거기다 마음에 드는 매물 등기부등본을 갖고 가셔야 합니다 아무나 은행에 막무가내로 찾아가서 주민등록증 여기 있고요 저는 이만큼 대출을 받고 싶어 제가 전세 대출을 받을 수 있을까요 없을까요 물어본다 해서 바로 답이 나오는 게 아닙니다 실제로 임차보증금 시세가 어느 정도에 집에 들어가고 그리고 여러분들의 소득은 얼마이고 여러분들의 신용도는 얼마인지를 모두 두루두루 따져봅니다

얼마나 대출이 가능한지 대출이 가능하다면 얼마 정도에 전세대출이 나올 것인지에 대해서 정확한 답변을 드릴 수가 있어요 그래서 마음에 드는 매물 유력한 후보군의 집에 등기부등본을 미리 빼서 갖고 가셔셔 제가 이 정도에 집에 대해서 이 정도의 자금을 대출받으려고 하는데 가능할까요라고 물어보시면 개략적으로나마 은행에서 답변을 들으실 수 있습니다 사전상담은 우리가 나중에 무턱대고 계약하고 나서 대출 실행되지 않는 불상사를 막을 수 있는 아주 필수 단계 볼 수 있는 거죠 자기 주거래 은행뿐만 아니라 몇몇 은행들을 더 방문해 봐서 비교해 보시고 결정하는 걸 추천드려요 전세 대출 진행 두 번째 단계는 계약 진행입니다 우리가 사전 상담을 받아 가지고 내가 들어가려고 하는 집에 얼마 정도에 대출이 가능한지 미리 알아봤고 이 집으로 이제 마음이 굳어졌습니다 그러면 부동산 가서 임대차 계약을 진행합니다 5%~10% 임차보증금에 일부를 계약금으로 지불하게 되실 텐데요 반드시 내가 집을 한 금액에 대해서 영수증을 꼭꼭 챙겨 놓으세요 대출을 신청하실 때 5% 이상의 임대차보증금에 일부를 납부를 했다고 증빙하는 용도로 사용이 되기 때문에 반드시 챙겨 주셔야 됩니다 그리고 세 번째 단계는 확정일자를 받는 겁니다 주민센터에 가셔서 확정일자 받으러 왔습니다 라고 하면 우리가 계약한 임대차 계약서에 여백에다가 도장을 찍어 주십니다 이 도장이 무엇을 의미하느냐 당신이 임대차 계약을 해당 날짜에 정당하게 법적으로 인정받아서 체결하셨음을 인정해 드립니다라고 임대차 계약에 한 거에 대해서 증거력에 힘을 실어 주는 절차라고 보시면 됩니다

어떤 집에 임차해서 들어가실 때에는 내 전세보증금 지키려면 물권인 전세권 등기가 있을 수도 있는데 주택임대차 보호법에서 전입신고와 확정일자 받아두면 대항력과 우선변제권 효력을 주었어요 그래서 이사 가고 나서 바로 전입신고하고 확정일자 받으라는 말이 나오는 건데 전세대출 진행하실 때 주민센터가셔셔 이때 미리 계약서에 확정일자 받아두시면 됩니다 네 번째 이제 드디어 진짜 대출 신청을 하러 가는 겁니다 대출 얼마나 기간을 앞두고 신청을 하면 되냐면 은행 홈페이지에 나와있는 대출 신청 시기는 신규 임차인 경우에 임대차 계약서상 잔금 지급일과 주민 등록일 전입을 중에서 빠른 날짜 기준으로 3개월 이내에 하면 된다고 표시돼 있는데 그래도 가장 베스트는 잔금일에 맞추어서 대출이 실행되는 게 베스트이기 때문에 집주인과 잔금을 치르는 날짜 최소 2주 전에는 대출을 신청하시는 걸 추천드립니다 대출 진행할 때 서류도 안내해드리면 은행마다 서류는 다를 수도 있으니 사전 상담하실 때 미리 서류 문의하셔서 두 번 걸음 하지 마세요 일반적으로 서류로는 본인의 신분증 소득을 증빙할 수 있는 재직확인 서류 그리고 확정일자를 받은 임대차 계약서, 계약금의 영수증, 본인의 주민등록등본 1부, 그리고 대출 심사과정에서 필요하다면 가족 관계 증명서 나 임대인의 통장 사본까지도 필요할 수 있습니다 그러면 다섯 번째 이제 신청을 했고 아무 문제가 없이 심사 완료됐다고 연락이 왔습니다 이제 드디어 잔금을 치르고 이사를 하시면 됩니다 보통은 잔금 일자와 이사 일이 동일하기 때문에 우리가 이사하는 날짜에 오전에서 점심시간 때쯤에 잔금이 치러집니다 보통은 잔금을 치를 때 대출금이 나오는 것을 은행이 우리에게 임차인에게 보내 주는 것이 아니라 은행이 임대인 집주인에게 직접적으로 통장에 넣어줍니다 전세대출은 임차보증금의 100%가 실행되는 거 아닙니다 따라서 예를 들어 우리가 임차보증금에 70%를 은행 가서 빌리고 30%를 내가 부담 예정이라면 70%를 디렉트로 집주인에게 들어갈 거고 나머지 30%에 대해서는 당일에 내가 집주인에게 송금을 해 주면 끝입니다

이렇게 다섯 단계를 통해서 전세대출을 모두 받았습니다 여러분들이 주의하실 점 한 가지 말씀드리겠습니다 전세 대출을 받고 나서 전입을 절대 절대 빼시면 안 됩니다 쉽게 얘기해서 등본상에 우리가 이사를 했으니까 전셋집으로 주소가 등록이 되어 있을 거잖아요 이 주소를 다른 곳으로 전입하셔서는 절대 안 됩니다 이 경우에는 나중에 우리가 전세금을 혹시나 만에 상황에 보호받지 못할 수도 있고요 전세 대출을 연장하여야 되는 경우에 정상적으로 연장을 하지 못하실 확률이 큽니다 우리가 제일 처음에 전세대출은 보증 기관이 보증을 해 줌으로써 우리가 대출을 받아서 살 수 있는 거라고 했잖아요 우리가 전입을 하는 순간이 보증의 힘이 약해지거나 잃을 수 있기 때문에 어떠한 사정이 있더라도 다른 데로 다시 전입을 하셔서는 안 됩니다 가끔 주인이 엄청 사람 좋은 웃음을 지으면서 하루만 옮겼다가 다시 해 줄 수 있을까 내지는 전입 안 하고 그냥 살면 안 될까 이런 권유를 하실 때가 있어요 실제로 있는 일들이거든요 이런 말에 속아서 넘어가시면 절대 안 된다는 것 주택임대차 보호법에서 전입신고한 날 익일부터 효력이 발생되는데 중간에 전입을 빼버렸다가 다시 전입하게 되면 날짜가 달라지고 그사이에 혹여나 집주인이 추가 대출 진행했다면 내 보증금은 후순위로 밀리게 됩니다 이런 물건이 경매에 진행된다면 내 보증금 날릴가능성이 높고요 전입은 가장 빠르게 해야 하고 중간에 어떤 사정상 전입을 빼야 한다면 임차권등기명령제도라는 걸 이용하셔야 합니다

전세자금대출 가이드: 조건, 한도, 절차, 주의사항

1. 전세자금대출이란?

전세자금대출은 임차인이 임차보증금의 일부를 금융기관으로부터 빌려 전세금을 충당할 수 있도록 돕는 대출 상품입니다. 전세 계약 과정에서 필요한 자금의 일부를 금융기관이 보증 기관의 보증을 통해 대출 형태로 제공합니다. 이는 주택 구매 시 사용하는 주택담보대출과는 다른 방식으로, 임차인이 전세보증금을 신속히 마련할 수 있도록 설계된 제도입니다.

2. 전세자금대출의 종류

전세자금대출은 자금 출처에 따라 크게 기금 재원 대출과 은행 재원 대출로 나눌 수 있습니다.

(1) 기금 재원 대출

기금 재원 대출은 정부에서 국민 주거 안정을 위해 마련한 국민주택기금을 활용한 대출입니다. 대표적인 상품으로 버팀목 전세대출이 있습니다. 이 상품들은 시중은행에서 실행되지만, 대출 재원은 국민주택기금에서 지원되므로 금리가 상대적으로 낮습니다.

주요 상품:
- 버팀목 전세대출
- 디딤돌 대출 (내 집 마련용)
- 보금자리론 (주택 구입용)

(2) 은행 재원 대출

은행 자체의 자금을 활용한 대출로, 각 은행이 독자적으로 운영하는 상품입니다. 대상과 조건에 있어 기금 재원 대출보다 제한이 적지만, 금리는 상대적으로 높은 편입니다.

특징:
- 높은 한도 가능
- 대상 범위 넓음 (소득 기준 완화 등)
- 금리가 기금 대출보다 높음

3. 전세자금대출 조건과 한도

(1) 기본 자격 요건

임차보증금 기준: 수도권 5억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하 (상품별로 상이).
계약금 납부: 임차보증금의 5% 이상을 계약금으로 지불한 세대주 또는 세대주로 인정되는 자.
연령: 만 19세 이상의 성년.
소득 요건: 버팀목 전세대출의 경우, 연소득 5천만 원 이하 (신혼부부는 6천만 원 이하 등 세부 조건 존재).

(2) 대출 한도

버팀목 전세대출: 수도권 최대 1억 2천만 원, 비수도권 최대 8천만 원.
은행 재원 대출: 임차보증금의 최대 80%까지 가능 (은행별 상이).

4. 전세자금대출 진행 과정

(1) 사전 상담

등기부등본 준비: 임차하려는 매물의 등기부등본을 준비해 은행에 방문합니다.
대출 가능성 확인: 임차보증금, 소득, 신용도 등을 토대로 대출 가능 금액을 상담받습니다.
비교 상담: 여러 은행을 방문해 금리와 조건을 비교합니다.

(2) 계약 진행

임대차 계약 체결: 마음에 드는 매물에 대해 임대차 계약을 체결하고, 계약금을 지불합니다.
계약금 영수증 보관: 대출 신청 시 증빙자료로 활용됩니다.

(3) 확정일자 받기

주민센터 방문: 임대차 계약서에 확정일자를 받아 법적 효력을 확보합니다.
전입신고 준비: 전세금을 보호하기 위해 확정일자와 전입신고는 필수입니다.

(4) 대출 신청

적정 시점: 잔금 지급일 최소 2주 전 신청.
필요 서류 준비:
- 신분증
- 재직 확인 서류
- 소득 증빙 자료
- 확정일자 받은 임대차 계약서
- 계약금 영수증
- 주민등록등본
- (필요 시) 가족관계증명서, 임대인 통장 사본 등

(5) 대출 실행

잔금 지급: 은행이 대출금을 임대인에게 직접 송금.
잔금 치름: 임차보증금 중 대출금 외 부족분은 임차인이 송금.
이사 완료: 대출 실행 후 전입신고를 완료합니다.

5. 전세자금대출 시 주의사항

(1) 전입신고 유지

전세대출을 받은 후 전입신고를 빼면 대출 연장이 불가능하거나 보증금 보호를 받을 수 없습니다.
집주인의 요청으로 전입신고를 임시로 빼는 경우가 있지만 이는 매우 위험합니다.

(2) 임차권등기명령제도 활용

불가피하게 전입신고를 유지할 수 없는 경우, 임차권등기명령제도를 통해 보증금을 보호할 수 있습니다.

(3) 대출 상환과 연장

대출금 상환 조건을 철저히 이해하고, 연장 시 필요한 서류와 절차를 사전에 확인합니다.

(4) 추가 대출과 보증금 후순위 위험

전입신고가 되지 않은 기간 동안 집주인이 추가 대출을 받으면 임차보증금이 후순위로 밀릴 위험이 있습니다.

전세자금대출은 임차인의 주거 안정에 큰 도움을 주는 제도입니다. 하지만 대출 조건과 절차를 충분히 이해하지 않으면 불이익을 받을 수 있습니다. 사전 상담부터 대출 실행까지 모든 과정을 철저히 준비하고, 주의사항을 지켜 안전하게 대출을 활용하세요.