재개발 손실 보상금 이의신청 정보공개 사전 요청 저평가 분석

2024년 12월 30일 realestateview

내가 살고 있는 곳 또는 일하고 있는 곳에 재개발 사업이 진행되게 되면 당연히 본인은 그에 따른 피해를 볼 수밖에 없을 것입니다 그렇기 때문에 이때에는 일정 수준의 재개발 보상금을 받게 되는데요 문제는 이 액수가 납득될 정도의 100~200만원 몇 백 만원 등이 아닌 터무니없이 적어 이를 증액할 수 있는 방안이 없는지에 대해 알아보시는 분들이 많다는 것입니다

그리고 실제로 그런 방법이 있기 때문에 이번 시간에는 이에 대해 소개를 해드릴까 합니다 보편적으로 이와 같은 혜택은 토지보상법에 따라 절차가 이루어지게 됩니다 그리고 이 액수가 산정되는 기준의 경우는 전반적으로 공익사업을 위한 토지보상법의 적용이 되는 것인데요 만일 본인이 내가 받은 액수가 피해의 정도에 비해 적은 것 같다고 여겨지신다면 적절한 대응을 할 필요가 있을 것입니다

참고로 재개발 보상금과 관련한 절차는 사업의 인정 단계부터 시작하여 토지 및 물건조서의 작성 그리고 액수 협의와 재결 순으로 이루어지게 됩니다 그리고 이때 중요한 것은 후자의 두 가지 사안이라고 볼 수가 있을 텐데요 대게 조합이라든지 사업 시행자 측에서는 감정 평가를 한 이후에 소유자 측에 협의를 요청하게 될 것입니다 반드시 상호 간의 협의 후 취득을 하는 것이 원칙이기 때문입니다 그러니 이때 액수 관련한 부분에 대해 불만이 있다 한다면 협의를 거절하면 되고 그렇게 될 시 수용재결 절차가 진행이 됩니다 참고로 이때에는 사업시행자 측에서 직접 협의 경위서를 함께 첨부하여 사안을 진행하게 되는데요 이때 소유자는 공고 기간 즉 14일 이내에는 본인의 의견서를 명확히 작성하여 제출하여야 합니다 그렇게 된다면 토지수용위원회에서는 감정평가 기관 두 곳을 다시금 선정하여 2차 평가를 진행하게 되며 이때 재개발 보상금을 사정하여 다시금 재결 통지를 하게 됩니다 물론 이때에도 불복을 할 수 있으며 이렇게 될 시에는 직접 중앙토지수용위원회를 통해 이의신청을 해야 합니다 또한 이것이 여의치 않을 때에는 관할 법원을 통해 행정소송을 제기하는 방법도 있으니 참고하시기 바랍니다 참고로 높은 확률로 본인이 바라는 액수를 충족시키기 위해서는 구체적으로 부당성에 대한 논리적 의견서를 제출하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다 그리고 이를 위해서는 감정평가서의 정보공개를 사전에 미리 요청하는 것이 중요한데요

여기에서 저평가 요인이 무엇인지를 먼저 분석한 이후 그에 따라 타당한 이유를 제시한다면 한층 더 높은 확률로 재개발 보상금을 증대할 수가 있기 때문입니다 다만 이를 위해서는 상당히 전문적인 수준의 지식을 필요로 하니 본인이 직접 진행하는 것에는 한계가 있을 수 있을 것입니다 그러니 가급적이면 관련 분야에 대해 해박한 이에게 조언을 구해보심을 권장해드리고 싶은 바입니다

재개발 손실 보상금 이의신청 및 정보공개 요청 절차

재개발 사업이 진행되면 많은 사람들이 자신의 재산에 대한 보상을 받게 됩니다. 그러나, 이 보상금이 자신의 피해 정도에 비해 터무니없이 낮게 책정되는 경우가 종종 발생합니다. 이러한 상황에서 자신의 권리를 지키고 적절한 보상을 받기 위해 이의신청 및 정보공개 요청을 진행할 수 있습니다. 아래에서는 이에 대한 구체적인 절차와 중요한 고려사항을 상세히 설명드리겠습니다.

1. 재개발 보상금 산정 기준

재개발 보상금은 주로 공익사업을 위한 토지보상법의 규정을 따릅니다. 이는 사업 시행자가 감정평가사를 통해 보상액을 산정하고, 해당 금액에 대해 소유자와 협의하는 방식으로 진행됩니다. 보상액 산정 시 주요 기준은 다음과 같습니다:

토지 및 건물의 공시지가
현재 시세 및 거래 상황
토지 이용 현황과 주변 환경
이주 및 영업 손실 등 부가적 피해

만약 산정된 보상금이 위 기준에 비추어 합리적이지 않다고 판단된다면, 이에 대한 이의신청을 검토할 필요가 있습니다.

2. 이의신청 절차

재개발 보상금에 불만이 있을 경우 이의신청을 통해 조정을 요청할 수 있습니다. 이의신청은 다음과 같은 단계로 진행됩니다:

(1) 협의 거절

사업 시행자가 제안한 보상액에 동의하지 않는 경우 협의를 거절할 수 있습니다. 협의가 이루어지지 않으면 사업 시행자는 수용재결 절차를 개시하게 됩니다. 이때 시행자는 협의 경위서를 작성하여 제출해야 하며, 수용재결 절차에 따라 보상금이 재산정됩니다.

(2) 의견서 제출

수용재결 절차가 시작되면 소유자는 공고된 기간(보통 14일 이내) 내에 의견서를 제출해야 합니다. 이 의견서에는 다음 사항을 포함해야 합니다:

산정된 보상액의 부당성에 대한 명확한 근거
감정평가서에서 저평가된 요인
본인이 요구하는 금액과 그 근거

(3) 2차 감정평가

토지수용위원회는 새로운 감정평가 기관 두 곳을 선정하여 2차 평가를 진행합니다. 이 과정에서 재개발 보상금이 조정될 가능성이 있으며, 최종 보상액이 재결 통지됩니다.

(4) 이의신청

2차 평가 결과에 대해 여전히 불만이 있다면 중앙토지수용위원회를 통해 이의신청을 진행할 수 있습니다. 이의신청은 다음과 같은 상황에서 이루어집니다:

보상액이 여전히 적정하지 않다고 판단되는 경우
감정평가 과정에서 절차적 문제가 발생한 경우

(5) 행정소송

이의신청이 받아들여지지 않거나 만족스럽지 않은 결과를 얻은 경우, 최종적으로 관할 법원에 행정소송을 제기할 수 있습니다. 이는 법적 판결을 통해 보상액 조정을 도모하는 방법입니다.

3. 정보공개 요청

보상금 산정 과정에서 감정평가서가 중요한 역할을 하기 때문에, 해당 정보를 사전에 요청하여 저평가 요인을 분석하는 것이 필요합니다. 정보공개 요청 절차는 다음과 같습니다:

(1) 요청 방법

정보공개 요청은 사업 시행자나 감정평가사에 직접 요청하거나, 행정기관에 정식으로 신청할 수 있습니다. 신청 시 다음 자료를 요청하는 것이 중요합니다:

감정평가 보고서
보상금 산정 기준 및 세부 항목
비교 대상 토지 및 건물 정보

(2) 분석 및 검토

공개된 정보를 통해 저평가 요인을 분석합니다. 일반적인 저평가 요인에는 다음이 포함될 수 있습니다:

시세 반영 부족: 현지 거래 시세가 제대로 반영되지 않은 경우
건물 상태 무시: 건물의 실제 가치를 과소평가한 경우
이주비 및 영업 손실 미반영: 이주비, 영업 손실, 대체 부동산 구입 비용 등이 충분히 고려되지 않은 경우

4. 구체적인 대응 방안

(1) 논리적인 의견서 작성

의견서를 제출할 때, 감정평가서의 분석 결과와 관련 법령을 근거로 논리적인 주장을 펼쳐야 합니다. 다음 항목을 포함하는 것이 효과적입니다:

현재 시세와 보상액의 차이
감정평가사의 평가 오류나 누락 사항
본인의 피해 상황에 대한 구체적 설명

(2) 전문가 조언 활용

재개발 보상금과 관련된 법률적, 재정적 지식이 필요하므로, 관련 전문가(변호사, 감정평가사, 토지보상 전문가 등)의 도움을 받는 것이 권장됩니다. 전문가의 의견은 이의신청이나 행정소송에서 설득력 있는 자료로 활용될 수 있습니다.

5. 사례 및 참고사항

(1) 성공 사례

어느 한 재개발 지역에서는 감정평가 보고서의 비교 대상 토지가 현저히 낮은 가치로 선정된 사례가 있었습니다. 소유자는 이를 논리적으로 반박하여 보상액을 30% 이상 증액받을 수 있었습니다.

(2) 실패 사례

또 다른 경우, 소유자가 의견서를 제출하지 않거나 증빙자료를 준비하지 않아 불리한 결과를 초래한 사례도 있습니다. 따라서 철저한 준비와 절차 준수가 중요합니다.

재개발 보상금이 자신의 피해를 충분히 보상하지 못한다고 판단될 때, 이의신청 및 정보공개 요청을 통해 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 이를 위해 구체적인 분석, 논리적인 대응, 전문가의 조언을 적극 활용하는 것이 필요합니다. 절차를 성실히 이행한다면, 본인이 원하는 결과를 얻을 가능성을 크게 높일 수 있습니다.