도시형생활주택 이란 도시형 주택 기준 단점

2025년 01월 04일 realestateview

요즘에는 도시형생활주택이라는 분류로 분양이 이루어지는 경우가 굉장히 많은 것 같습니다 정부측에서 1인 가구와 더불어 서민주거안정을 위하여 상대적으로 저렴한 싯가에 주택을 공급할 수 있도록 2009년 5월부터 시행한 소규모 주거지의 형태라 이해를 하시면 될 것 같습니다

이것의 경우 반드시 300세대 미만의 국민주택규모 즉 전용면적이 85제곱미터 이하여야 한다는 전제조건이 붙습니다 그리고 종류는 총 세 가지로 나누어지는데요 바로 단지형 연립주택과 단지형 다세대 그리고 원룸형이 있습니다 앞의 두 가지의 경우 층수가 4개 층 이하여야 하며 원룸형이어서는 안 된다는 공통점이 있습니다 다만 전자는 바닥 면적이 660제곱미터를 초과해야 하며 다세대의 경우에는 이하여야 한다는 차이점이 있으니 참고하시기 바랍니다 또한 도시형생활주택 원룸형의 경우는 세대별 주거전용면적이 50제곱미터 이하로 한정되어야 한다는 제약 조건이 붙습니다 그리고 건축법상 공동주택인 곳에만 해당이 되며 이때에 욕실과 부엌이 별도로 설치되어 있어 독립적인 주거가 가능해야 합니다

더불어 원룸형이니 만큼 욕실 내지는 보일러실을 제외한 하나의 공간이어야 하나 30제곱미터 이하일 시에는 두 개 공간까지 허용이 됩니다 그렇다면 이와 같은 형태의 특징으로는 무엇이 있을까요? 아무래도 해당 주택의 수요 타겟층은 금전적인 여유가 부족한 1,2인 가구의 젊은 세대라고 볼 수가 있습니다 이들의 경우 모아둔 별도의 자산이 많지 않다 보니 주로 월세를 전전할 수밖에 없습니다 그렇기에 탄탄한 수요층이 있어 투자를 목적으로 해당 시설을 분양하는 분들이 점점 늘어나고 있는데요 도시형생활주택을 월세 수익을 목적으로 하신다면 탁월한 선택지라 볼 수가 있을 것입니다 게다가 해당 제도의 경우 입주자 저축이라든지 분양가상한제 재당첨 제한 주택청약자격 등이 별도로 적용되지 않는다는 이점이 있습니다

그러나 이 역시 주택법에 속하는 건축물이다 보니 중도금 대출을 받는 것이 어렵다는 단점이 있는데요 기존 1주거지 보유자의 경우 기존의 매도 조건을 통해 대출이 가능하지만 그렇지 않다면 쉽지 않을 것입니다 또한 분양 시에는 전매 제한이 생기기 때문에 소유권이전을 하고 난 이후에나 매매가 가능하다는 불편함도 있을 것입니다 더불어 이러한 도시형생활주택의 경우 공급력을 신속하게 하고자 각종 건설기준과 부대시설 기준을 대폭 줄였다는 단점도 찾아볼 수가 있는데요 소음과 관련된 문제라든지 주차장의 협소함 그리고 관리사무소 및 조경시설이 없기 때문에 주거환경이 다소 열악할 수 있다는 치명적인 태생적 결함을 갖고 있습니다 그러니 이와 같은 부분을 참고하시어 신중하게 판단하셨으면 하는 바람입니다

도시형생활주택이란 무엇인가? 이와 관련된 기본적인 이해를 바탕으로 도시형생활주택의 특성과 장단점을 심층적으로 탐구하고, 1인 가구와 서민 주거 안정을 위한 정부의 정책적 의도와 그 실질적 효과를 살펴보겠습니다.

도시형생활주택의 정의와 도입 배경

도시형생활주택은 2009년 5월부터 정부가 시행한 소규모 주거지의 형태로, 서민 주거 안정과 1인 가구를 포함한 소규모 가구를 대상으로 한 주거 대책의 일환입니다. 이를 통해 상대적으로 저렴한 시세의 주택을 공급하고자 하였으며, 특히 청년층과 신혼부부 등 금전적 여유가 부족한 계층에게 적합한 주거 형태로 자리 잡고 있습니다.

도시형생활주택은 법적으로 300세대 미만의 국민주택 규모, 즉 전용면적이 85제곱미터 이하로 한정되어 있습니다. 이러한 규제는 과도한 대규모 개발을 억제하고, 소규모 단지 중심의 주택 공급을 촉진하려는 의도를 반영합니다.

도시형생활주택의 유형

도시형생활주택은 세 가지 유형으로 나눌 수 있습니다:

단지형 연립주택:
- 4층 이하의 건물로 구성되며, 바닥 면적이 660제곱미터를 초과해야 합니다.
- 원룸형 설계는 허용되지 않습니다.
단지형 다세대주택:
- 4층 이하의 건물로 구성되며, 바닥 면적이 660제곱미터 이하로 제한됩니다.
- 단지형 연립주택과 마찬가지로 원룸형 설계는 불가능합니다.
원룸형 도시형생활주택:
- 세대별 주거 전용면적이 50제곱미터 이하로 한정됩니다.
- 욕실과 부엌이 별도로 설치되어 독립적인 주거가 가능해야 하며, 건축법상 공동주택으로 분류됩니다.
- 기본적으로 하나의 공간으로 설계되지만, 면적이 30제곱미터 이하일 경우 두 개의 공간까지 허용됩니다.

도시형생활주택의 특징

도시형생활주택의 주요 수요층은 금전적 여유가 부족한 1~2인 가구입니다. 이들 대부분은 자산이 부족하여 전세나 월세로 거주하는 경우가 많습니다. 이러한 특성은 투자자들에게 안정적인 월세 수익을 제공할 수 있는 기회로 작용합니다. 특히 도시형생활주택은 다음과 같은 장점을 가지고 있습니다:

분양가 상한제 적용 제외: 분양가에 대한 제한이 없어 비교적 자유로운 가격 책정이 가능합니다.
주택청약저축 조건 제외: 청약 자격과 무관하게 분양이 가능합니다.
재당첨 제한 없음: 주택 당첨 이력이 있어도 분양이 허용됩니다.

도시형생활주택의 단점

도시형생활주택은 투자와 실거주를 고려할 때 여러 단점을 동반합니다:

중도금 대출의 제한:
- 기존 주택을 소유하고 있는 경우 매도 조건으로 대출이 가능하지만, 그렇지 않다면 중도금 대출이 어려울 수 있습니다.
전매 제한:
- 소유권 이전 후에만 매매가 가능하며, 이는 분양 단계에서의 유동성을 저하시킬 수 있습니다.
부대시설 부족:
- 건설 기준과 부대시설 기준이 대폭 완화되어 소음 문제, 주차 공간 부족, 관리 사무소 부재 등 주거 환경이 열악할 가능성이 큽니다.

도시형생활주택의 투자 가치와 유의점

도시형생활주택은 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 월세 수익을 기대할 수 있어 투자자들에게 매력적인 옵션입니다. 그러나 다음과 같은 점을 신중히 고려해야 합니다:

입지 조건:
- 도심 접근성이 좋고 대중교통이 편리한 지역이 투자 가치가 높습니다.
건축 품질:
- 소규모 주택이므로 시공사의 신뢰도와 건축 품질을 반드시 확인해야 합니다.
수익률 분석:
- 예상되는 월세 수익과 유지비, 관리비 등을 고려하여 실질적인 수익률을 계산해야 합니다.

정책적 의의와 개선 과제

도시형생활주택은 서민 주거 안정을 목표로 한 정부 정책의 핵심 요소 중 하나로, 1인 가구와 청년층, 신혼부부 등의 주거 문제를 해결하기 위한 대안으로 기능합니다. 하지만 다음과 같은 개선 과제를 안고 있습니다:

건축 기준 강화:
- 소음 방지, 주차 공간 확대 등 주거 품질 향상을 위한 기준이 필요합니다.
금융 지원 확대:
- 중도금 대출 규제 완화와 같은 금융 지원 정책이 마련되어야 합니다.
부대시설 확충:
- 관리 사무소, 조경 시설 등 기본적인 주거 환경 개선이 요구됩니다.

도시형생활주택은 저렴한 주거 대안으로서 사회적 역할을 수행하고 있으며, 1인 가구와 소규모 가구 증가라는 시대적 변화에 부응하는 주거 형태입니다. 그러나 장단점을 신중히 검토하고, 개인의 상황과 투자 목표에 맞는 선택이 필요합니다. 또한 정부와 민간 부문은 주거 품질을 향상시키고 지속 가능한 주택 공급 방안을 모색해야 할 것입니다.