공시지가 1억미만 주택 아파트 취득세 주택수 산정 제외 알아봐요

2024년 12월 22일 realestateview

최근 부동산의 유상거래 세율 체계가 개편되었습니다 이는 전보다 합리적인 방식으로 기존의 단순 누진세율을 따지는 체계에서 더욱 세분화하여 세제 혜택까지 누려볼 수 있게 바뀌었는데요 공시지가 1억미만 주택수는 합산 및 취득세 중과에서 제외된다는 소식이 들리자 소액 부동산을 찾는 분들도 점점 늘어나는 추세가 되었습니다

취득세 세율표를 살펴보면 부동산을 여러 개 갖고 있을 때는 취득세가 중과되며 면적에 비례한 취등록세와 지방교육세 등의 세금을 내야 합니다 이는 취득세가 오르더라도 같게 적용되고 있는데요 만약 공시지가가 낮다면 소유하는 개수에 관계가 없어 10채를 매수했더라도 취득세는 단 1%를 적용하고 있으니 이점 놓치지 말고 알고 계셔야 하겠습니다 또한 가정 어린이집이나 노인 복지주택 멸실 목적의 재개발 부지확보나 시공자가 공사대금을 대신해 받은 미분양의 경우에는 합산이나 중과대상에서 제외되는데요 또한 저당권 실행으로 취득했거나 국가 등록 문화재 농어촌 지역도 1억미만 주택수가 많더라도 합산하지 않는 것처럼 함께 제외되고 있습니다 하지만 금액이 미달하는 소유 부동산 수는 관계가 없어도 만약 재개발 정비 구역으로 지정이 되면 본 혜택을 받아볼 수 없는데요 물론 그 외에는 투기과열 지구나 비조정 지역이어도 모두 배제 대상이 됩니다 이러한 내용은 개인 명의의 부동산에 한해서만 적용이 되며 세대의 개념을 잡을 수 없는 법인 명의는 불가한데요 이러한 점들도 사전에 꼼꼼히 챙겨 불이익이 없어야 하겠습니다 다주택자에 대한 취득세율은 상한 되어 부담이 가중되니 이를 피하려면 기준 금액에 미달하는 부동산이 중과 면제 혜택을 받을 수 있어야 하는데요 이를 위해 공시지가와 실거래가에 따른 실질적 금액 차이를 놓치지 않고 체크해두셔야 합니다 따라서 그동안 저평가되었던 1억미만 주택 수요가 굉장히 크게 늘고 있는 양상을 보이고 있습니다

정리하면 기준 미만 금액의 부동산에서는 취득세가 중과되지 않지만 양도세에 관해서는 그 수를 포함해 일괄 계산되는데요 또한 광역시 세종 경기도나 수도권 특별 자치시 이외의 기타 지역의 경우 토지 기준시가 합계가 3억이 안 된다면 양도세 중과에서 자유로운 대신 취득세에서는 개수를 포함합니다 기존에는 취득세 부과 대상에서 제외된 임대주택 오피스텔 분양권이나 입주권도 모두 현재 포함하게 변경된 점도 확인하셔야 합니다 따라서 현재 기준으로는 시가표준액 1억미만 주택수는 재개발구역이 아닌 이상 지역이나 기존의 자산 규모와 관계없이 모두 일괄적으로 1억미만 취득세는 1.1%만 내면 된다는 것을 알 수 있습니다 간단할 수도 있는 내용이지만 양도세와의 차이점이 존재하고 예외인 경우도 있으므로 꼭 한번 정리해 두셔야 합니다 이미 많은 부동산을 소유하신 분들이 추가로 5채 10채를 구매해도 금액이 초과하지 않으면 중과되지 않습니다

공시지가 1억 원 미만 주택 및 아파트 취득세와 주택 수 산정 기준 정리

1. 공시지가 1억 원 미만 주택의 취득세 기본 세율

기본 세율 적용
- 공시지가가 1억 원 미만인 주택은 **1%**의 취득세율이 적용됩니다.
- 취득가액이 6억 원 이하일 경우 기본 세율이 동일하게 유지됩니다.
- 지방교육세(취득세의 10%)를 포함하면 총 세율은 약 **1.1%**입니다.

2. 취득세 감면 혜택

생애 최초 주택 구입자
- 생애 첫 주택 구입자는 조건 충족 시 취득세 일부 또는 전부 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
- 감면 혜택은 지역, 주택 규모, 주택 가액에 따라 달라질 수 있습니다.
농어촌 지역 추가 혜택
- 농어촌 지역 주택 취득 시 추가 감면 혜택이 적용될 가능성이 있습니다.
- 자세한 조건은 지역별 규정을 참고해야 합니다.

3. 주택 수 산정 기준과 중과 제외 조건

주택 수 산정 제외 조건
- 공시지가 1억 원 미만의 주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다.
- 따라서 해당 주택을 여러 채 소유하더라도 취득세 중과 대상이 아닙니다.
중과 제외의 구체적 조건
- 유상 거래를 통해 취득한 주택에 한해 적용됩니다.
- 재개발, 재건축 지역은 해당 혜택에서 제외됩니다.
- 지분 취득 또는 부속 토지만 취득한 경우, 총액이 1억 원 미만이라면 동일하게 중과 대상에서 제외됩니다.

4. 예외 사항

재개발 및 정비 구역 내 주택
- 정비구역 및 사업 시행 구역(재개발, 재건축)은 주택 수 산정에서 제외 혜택을 받지 못합니다.
법인 명의 취득
- 개인 명의로 소유한 주택에만 적용되며, 법인 명의의 경우 중과세 대상이 됩니다.
특정 용도 및 지역 주택
- 국가 등록문화재, 농어촌 지역의 특정 조건을 만족하는 주택은 합산에서 제외될 수 있습니다.
- 멸실 목적 재개발 부지, 시공자 미분양 주택은 중과 대상에서 제외됩니다.

5. 공시지가 1억 원 미만 주택 구매 시 취득세 예시

예: 공시지가 1억 원짜리 주택 취득 시
- 기본 취득세: 1% × 1억 원 = 100만 원
- 지방교육세: 10% × 100만 원 = 10만 원
- 총 납부 금액: 110만 원
- 생애 최초 주택 구입자 또는 농어촌 지역 요건 충족 시 감면 혜택으로 최종 납부 금액이 더 낮아질 수 있습니다.