주택담보대출 LTV DTI DSR 뜻 규제 비율 계산기 생애최초 완화

2024년 12월 11일 realestateview

주택담보대출 주담대 알아보실 때 나오는 용어 LTV DTI DSR 자꾸 나오는 단어들입니다 괜히 영어로 표시해서 그렇지 우리 가까이 실생활에서도 많이 듣는 내용이라 상식적으로 알고 계셔야겠죠 해요 특히 주택을 구입하려고 예산을 짜시는 분들이라면 분명히 이해 가고 계셔야 합니다

사실상 LTV DTI DSR 이 용어들은 경제용어라기 보다도 우리 실제적으로 쓰이는 용어들입니다 주택담보 대출할 때 쓰는 용어인데요 우리가 집을 살 때 대부분 대출을 받아서 취득하게 됩니다 대출의 종류에는 크게 두 가지로 나눌 수 있는데 첫 번째로는 신용대출 두 번째로는 담보대출입니다 담보대출은 말 그대로 집을 살 때에 내가 사고 싶은 그 집을 담보로 대출을 해줍니다 혹은 내가 이미 그 집을 가지고 있을 때 이미 담보를 가지고 있으니깐 이걸로도 대출을 받을 수도 있습니다 머 여러 가지 의미가 있겠죠 사업을 시작한다든가 결혼을 한다든가 등등 현금이 필요한 순간이 오면 내가 전재산을 탈탈 털어서 샀는데 현금이 없다고 집을 팔 수는 없잖아요 그럴 때도 주택담보대출을 활용을 합니다 물론 신용대출을 이용할 수도 있지만 한도가 많이 안 나오고 금리가 담보대출보다 더 높겠죠 담보대출은 신용대출보다 돈 받을 구실 담보가 있다 보니 은행 입장에서는 어느 정도 안정감이 있으니깐 이자를 신용대출보다 더 조금만 받는 게 인지상정입니다

주택담보대출을 받을 때 나오는 용어들을 체크해 볼게요 LTV 영어 그대로 해석하면 LOAN TO VALUE RATIO 주택담보대출비율 실제 담보에 가치 대비 내가 받을 수 있는 대출의 비율을 말합니다 더 줄여서 대출 가능 한도율 이렇게 얘기하면 더 쉽겠네요 내가 일억짜리 아파트를 살 건데 대출 얼마 받을 수 있을까 LTV가 60%라면 1억짜리 6천만 원까지 대출이 나온다는 소리인데요 여기서 살짝 함정이 있는 게 이게 담보가치 대비 대출액입니다 내가 주택을 1억 2천만 원에 산다 해도 담보의 가치는 1억 2천 다 쳐주지 않습니다 부동산 시세 감정에 의뢰해서 가치를 평가하는데 내가 1억 2천에 샀지만 대출 당시에 1억 담보 가치를 평가해 주었다 하면 그 금액에서 60%를 해주는 것입니다 우리가 살려는 그 실거래 가격하고는 조금 다릅니다 만약 내가 1억짜리 집에 살고 있는데 1억 대출을 다 받았다 치면 주택은 가격이 변동이 되죠 시장이 안 좋아져서 집값이 팔천만 원 됐으면 그럼 은행에선 이천만 원 손해를 볼 텐데 내가 1억을 대출받아서 이걸 다 갚아야 하는데 집을 팔아도 대출을 다 못 갚는 거예요 이후에는 은행이 담보를 가지고 경매를 붙이게 돼요 그러면 이게 또 은행 입장에서는 비용이 들어갑니다 또한 경매로 팔면 제값에 못 받을 수도 있고요 경매 입찰자 입장에서 시세보다 저렴하게 받으려는 게 인지상정이다 보니 여기까지 가는 일이 없어야 하기 때문에 애초에 LTV를 적용해서 집값의 일부부만 대출을 해주는 거죠 원래 LTV는 돈을 빌려주는 금융기관과 나의 자산건전성에 초점을 두는 개념 때문에 2002년부터 정부가 부동산 대책을 세우게 되면서 주택 가격도 잡고 금융기관의 건전성을 확보하기 위해 규제로 사용이 된 것입니다

참고로 일본의 부동산 버블 당시 일본 LTV120%였습니다 쉽게 말해 1억짜리 집을 살려는데 1억 2천 대출 나왔다는 애기인데요 현재 미국은 80% 홍콩은 90% 네덜란드는 100% LTV 비율이 잡혀있습니다 물론 대출 심사에 있어서 이 LTV만 판단할 것은 아니지만 다른 나라가 대출 더 받기 쉽다는 애기인데 우리나라가 LTV 규제가 더 강한 편입니다 현재 우리나라는 규제지역 여부랑 주택 가격에 따라서 LTV가 70%~0% 적용을 하고 있어요 0%라면 대출을 아예 안 해주는 집도 있다는 애기입니다

여기에서 끝이 아니라 ltv에서 먼저 한도가 결정되면 그건 최대한도입니다 그걸 무조건 해주는 게 아니라 그다음 적용하는 게 이 DTI (DEBT TO INCOME RATIO) 총부채상환비율 나의 총소득 대비 부채의 연간 원리금 상환액이 얼마가 되느냐를 따지게 됩니다 쉽게 말하면 내가 1년 동안 버는 돈 중에서 대출 원금과 이자를 얼마나 갚아나가느냐 이걸 따지는 비율입니다 빌려준 돈을 갚을 수 있는 능력을 평가하겠다는 지표입니다 당신 얼마나 벌고 있어 또 다른 대출 얼마나 갖고 있어 예를 들면 내 연봉이 5천만 원이고 DTI가 40% 조건이라면 1년에 2천만 원까지 한도가 나온다는 말입니다 이게 대출한도가 이천만 원이 나오는 게 아니라 내가 1년 동안에 갚어야 할 원리금이 2천만 원이 넘어가면 대출을 안 해주겠다는 애기입니다

내가 일 년에 버는 돈이 5천만 원인데 6천만 원을 갚으라고 하면 물론 어디서 갑자기 현금이 생기거나 주택을 팔 계획이 있어서 대출을 충분히 갚을 수 있다고 우길 수는 있지만 돈을 빌려주는 은행 입장에서는 씨알도 안 먹힙니다 은행에서는 절대 무리해서 대출해주지 않습니다 담보가 있다 하더라도 돈 빌려주는 사람의 경제적 능력을 보고 대출을 해주겠다는 소리입니다 갚을 수 있는 정도로 돈을 빌려 준다고 합니다 그래서 소득이 없으신 분들은 DTI 적용 시 대출이 어려울 수도 있습니다 너무 낙담하지 않을게 고민이 될 만큼 한도가 또 아예 안 나오는 것도 아닙니다 이게 원리금 상환액이니 연봉이 5천만 원이면 1년에 2천만 원까지 대출한도가 나오다고 했는데 이자랑 원금을 같이 갚는데 2천만 원이라면 한 달에 백육십만 원 정도 갚는 건데 이렇게 갚으라 하면 좀 무리수 이잖아요 그래서 보통의 대출기간을 늘려서 한 달에 갚어야 할 금액을 줄여줍니다 1억을 5년 동안 갚는 것보다 10년 동안 갚게 되면 한 달에 갚아나갈 금액이 줄어들잖아요 주택담보대출은 최장 35년까지도 가능합니다 물론 천천히 갚게 되니깐 그 기간만큼 이자는 절대적으로 많아집니다 원금 이자를 적게 내는 게 더 중요한지 대출한도를 더 많이 받는 게 중요한지 각자 선택을 하시고 금융기관과 상담을 받아보세요 보통 그래서 DTI는 은행 가면 은행원이 계산해 주겠지만 요즘 시대가 너무 좋아서 우리가 스스로 계산이 가능하세요 부동산 계산기 사이트 링크해 두었으니 필요하시분 한번 방문해 보세요

마지막 DSR (DEBT SERVICE RATIO) 총부채 원리금 상환비율 이건 생긴 지 얼마 안 됐는데요 대출 숨통을 더 조이는 제도라고 보시면 돼요 DSR은 이번에 받을 주택담보대출 원리금이랑 기대출의 원리금을 합쳐서 봐준다는 거예요 그래서 계산기에 똑같이 넣고 결과를 눌러보면 DSR로 계산할 경우 대출이 덜 나옵니다 요즘엔 보수적으로 하는 경향이 있어서 내가 보다 정확히 예상을 해보려면 DSR로 계산하는 게 좋을 거 같고요 물론 주택담보대출을 받을 때에는 LTV DTI만적 용하고 DSR은 참고만 합니다

주택담보대출 용어 정리: LTV, DTI, DSR

주택담보대출을 알아보실 때 자주 등장하는 용어인 LTV, DTI, DSR은 복잡하게 느껴질 수 있지만, 실생활과 밀접하게 연관된 내용들입니다. 특히 주택 구입을 계획하거나 예산을 세우는 분들은 꼭 이해하고 계셔야 합니다. 이 문서에서는 이 세 가지 개념을 자세히 설명드리겠습니다.

1. LTV (Loan To Value Ratio) – 주택담보대출비율

LTV는 주택의 담보가치 대비 대출금액의 비율을 뜻합니다. 쉽게 말해 **”대출 가능 한도율”**입니다.

예시:
- 1억 원짜리 아파트를 구매하려고 할 때, LTV가 60%라면 최대 6천만 원까지 대출이 가능합니다.
중요한 점:
- 담보가치는 부동산 시세 감정평가를 통해 결정됩니다. 예를 들어, 1억 2천만 원에 거래된 집이라도 담보가치가 1억 원으로 평가되면 LTV 60% 기준으로 최대 6천만 원만 대출받을 수 있습니다.
- 집값이 하락하여 담보가치가 대출금액보다 낮아질 경우, 은행은 손실을 입을 위험이 있어 이를 방지하기 위해 LTV를 규제합니다.
국가별 LTV 비교:
- 일본: 120% (부동산 버블 당시)
- 미국: 80%
- 홍콩: 90%
- 네덜란드: 100%
- 한국: 규제지역 여부 및 주택 가격에 따라 **0~70%**로 적용 (특정 조건에서는 대출 불가).

2. DTI (Debt To Income Ratio) – 총부채상환비율

DTI는 개인의 총소득 대비 연간 부채 상환액의 비율을 뜻합니다. 대출금 원리금 상환능력을 평가하기 위한 기준입니다.

예시:
- 연봉 5천만 원이고, DTI가 40%라면 연간 원리금 상환액이 최대 2천만 원까지 허용됩니다.
- 이는 대출금 한도가 아니라, 1년 동안 갚아야 할 원리금(원금 + 이자)의 상한선입니다.
DTI 계산:
- 연봉이 5천만 원이고 대출 원리금이 연간 2천만 원이라면, 한 달에 약 160만 원씩 상환해야 합니다.
- 상환 부담이 크면 대출기간을 연장하여 월 상환액을 줄일 수 있습니다 (최대 35년까지 가능).
유의사항:
- 소득이 없거나 낮으면 DTI 규제에 따라 대출이 어려울 수 있습니다.
- 대출기간이 길어질수록 총 이자비용이 늘어나므로, 자신의 상황에 맞게 조정해야 합니다.

3. DSR (Debt Service Ratio) – 총부채원리금상환비율

DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 한 소득 대비 비율입니다. DTI보다 엄격한 기준으로 대출 한도를 산정합니다.

주요 특징:
- 이번에 받으려는 주택담보대출 원리금뿐만 아니라, 기존에 보유한 모든 대출의 원리금 상환액을 포함합니다.
- DSR 기준을 적용하면 대출 한도가 줄어드는 경우가 많습니다.
활용:
- DSR은 대출 심사 시 LTV와 DTI의 참고 자료로 사용됩니다.
- 정확한 대출 가능 금액을 예측하려면 DSR을 기준으로 계산하는 것이 좋습니다.