주거용오피스텔 업무용오피스텔 양도세 취득세 부가세 재산세 주택수 판단
오피스텔 취득 단계에서 매도까지 각 단계별 세금 부분과 그리고 요즘 가장 많이 궁금해하시는 오피스텔은 업무용 이냐 주거용이냐 따라서 상업시설이냐 아님 주택이냐 구분되기 때문에 2가지 관점에서 오피스텔 양도세 취득세 부가세 재산세 주택수 등 세금 관련 정리해 봐요
| 구분 | 업무용 오피스텔 | 주거용 오피스텔 |
| 취득세 | 4.6% | 4.6% 임대사업자의 경우 60제곱미터이하 85%면제 (취득세액 200만원 초과시) |
| 부가가치세 | 환급가능 | 환급불가 |
| 종합부동산세 | 합산배제 | 주거시합산 임대사업 합산배제 |
| 종합소득세 | 보증금도 월세로 환산해서 부과 매년 5월 31일 신고 | 거주시없음 1가구 1주택 공시가격 9억원이하 임대소득 비과세 연임대소득 2000만원 이하 초과에 따라 분리과세 또는 종합과세 |
| 양도소득세 | 일반세율적용 구입가격에서 부가세 환급분 제외로 양도차익이 줄어드는 효과 | 일반누진세율 6~38%적용 1가구 1주택 2년이상 보유시 비과세 (조정대상지역인경우 2년거주) |
주거용오피스텔 업무용오피스텔 구분
오피스텔은 업무용 이냐 또는 주거용으로 나눌 수 있습니다 그런데 만약 업무용 쓴다면 본인이 직접 그 오피스텔의 사업자등록을 하여 사업을 할 수 있으나 타인에게 업무용으로 임대를 할 목적이라면 그 오피스텔을 사업장으로 하여 일반 임대사업자등록을 해야 하고 만약 오피스텔을 주거용으로 이용한다면 본인이 직접 그 오피스텔 거주하거나 또는 타인에게 주거용으로 임대할 수도 있고 또는 주택 임대사업자로 등록하여 임대할 수도 있습니다 업무용 즉 일반 사무실용도로 일반 임대사업자 등록은 계약 후 20일 이내에 물건지 관할 세무서에 사업자등록을 하면 됩니다 만약 부가세를 환급받는다면 10년 동안 임대업을 유지해야 합니다 주거용으로 주택임대 물건으로 등록하여 주택임대사업자 등록을 하려면 거주지 시 군 구청에 사업자등록을 하면 되고 이 경우에는 10년 동안 임대업을 유지해야 합니다
오피스텔 주거용 업무용 취득세 부가세
지난번 세법 개정에 일반 주택의 있어서에 취득세가 대폭 조정되었습니다 특히 다주택자와 법인에 대한 취득세가 큰 폭으로 올랐는데요 오피스텔 취득세는 주택의 취득세 하고는 다릅니다 오피스텔은 취득시 그 용도가 불분명하므로 일반상가처럼 4.6% 취득세를 납부해야 합니다 또한 기존 보유 주택여부도 오피스텔 개수와 무관하게 항상 같습니다 다만 한 가지 주의할 점을 주거용 오피스텔의 경우 타 주택 매수 시에 이 오피스텔을 주택으로 간주 타 주택 매입 시 취득세 중대에 문제가 있으므로 주의하여야 합니다 주거용 오피스텔의 경우 신축 분양을 받아 주택 임대사업자로 등록을 하게 되면 취득세의 감면 혜택이 있습니다 전용면적 60제곱미터 이하이고 취득세가 200만 원 이하인 경우에는 전액 면제가 되며 취득세가 200만 원을 초과하는 경우에는 85%가 감면됩니다 또한 전용면적이 60~85제곱미터인 경우에는 50% 감면 혜택이 있습니다 부가세 대해서는 업무용 오피스텔로 일반임대사업자등록할 때에는 부가세 환급이 가능하지만 주거용일 때에는 부가세를 환급받을 수 없습니다 업무용으로 일반 임대사업자 등록을 할 때에는 건물분가액 10% 에 해당하는 부가세 환급이 가능합니다 단 의무 기간에 10년입니다 만약 중도에 매각하거나 주거용으로 전환하게 되면 잔여기간에 대하여 매 6개월 다 5%씩 개선하여 환급받은 부가세를 반환해야 합니다 한편 월 임대료에 대한 부가세를 임차인으로부터 받아서 신고 납부해야 합니다
이번에는 업무용 오피스텔을 중도에 매도하는 경우 대해서 알아보면 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용할 타인에게 매도하는 경우에는 본인이 환급받은 부가세를 반환해야 할 뿐만 아니라 추가로 매수인으로부터 건물분 매도가액 10% 해당하는 부가세를 받아서 신고 납부해야 합니다 이를 명확하게 하지 않을 경우 차후에 분쟁의 소지가 있기 때문에 매수인과의 매매계약서에 건물분 부가세에 대해 분명한 내용이 명시적으로 기재되어 있어야 합니다 또한 만약에 매수인이 계속 업무용으로 임대하는 경우에는 포괄 양수도 방식으로 매도하게 되면 부가세 납부에 대한 부담이 없어지게 됩니다
오피스텔 양도세 재산세 종부세
업무용일 경우에는 일반상가 처럼 건물분과 토지분으로 나누어서 과세됩니다 건물분은 시가표준의 70퍼센트에 0.25% 단일 세율을 적용하여 과세되고 토지분은 개별공시지가의 70% 에 가액에 따라 달라지는 0.1%~0.4% 세율로 과세됩니다 또한 업무용 오피스텔은 주택이 아니므로 원칙적으로 종부세 대상이 아니지만 만약 재산세를 주택용으로로 납부하고 있다면 종부세 합산 대상이 될 수도 있으므로 주의해야 합니다 반면에 주거용은 시가 표준의 60% 에 가액에 따라 달라지는 0.1~0.4%로 과세됩니다 또한 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되어 원칙적으로 종부세 합산 대상이 됩니다 역시 이 경우에도 재산세를 주택으로 납부하는 경우가 기준이 됩니다 여기서 종종 오피스텔이 과연 종부세 합산 과세 대상이 될 수 있는지 궁금해하시는 경우가 있습니다 먼저 재산세는 해당 지자체가 부과하는 세금이고 종부세는 국세청에서 부과하는 국세라는 것임을 알고 있어야 합니다 그러나 무엇보다 중요한 것은 아무리 해당 오피스텔을 업무용으로 사용한다 하더라도 국세청에서는 실제로 입주자가 거주를 목적으로 이용하고 있으면 실질과세의 원칙에 따라 처리한다는 것을 알고 있어야 합니다 일반적으로는 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에 업무용일 때 보다 재산세가 적게 과세됩니다 이때 재산세 변동 신고서를 구청 세무과에게 제출해서 재산세를 조정하여 납부할 수 있습니다 그러면 구청 재산세 납부 대장에 주거용으로 기재되며 향후 재산세를 과세할 때 이를 근거로 과세됩니다
이때 침실 주방 등 의 실내 사진과 관리비 납부 영수증 전입 세대 열람원을 첨부해야 합니다 업무용 오피스텔 경우에는 주택에게 주어지는 양도세 비과세 혜택이 없습니다 단 보유 기간에 따라 양도세율이 달라지는데 1년 미만일 경우에는 50% 1년 이상 2년 미만 경우에는 40% 2년 이상 보유 시에는 양도차익에 따라 6~ 42% 에 일반세율이 적용됩니다 또 3년 이상 보유 시에는 장기보유 특별공제 혜택이 있습니다 주거용일 경우에는 주택으로 간주되어 비과세가 될 수도 있지만 반면에 기존주택 여부에 따라 양도세 중과 대상이 될 수도 있습니다 따라서 주거용 경우에는 양도세를 줄이기 위해 첫 번째로 주택 임대사업자로 등록하여 주거용으로 임대하거나 두 번째로 일반 임대 사업자를 내고 업무용으로 임대 전환하거나 마지막에 직접 거주하면서 주택 비과세 요건 충족하는 방법이 있겠습니다
1. 오피스텔의 주거용과 업무용 구분
오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분됩니다. 구분에 따라 세금 및 관련 법적 사항이 달라지므로 구매자와 임대자는 이를 명확히 이해해야 합니다.
- 주거용 오피스텔
- 본인이 거주하거나 타인에게 주거용으로 임대.
- 주택임대사업자로 등록하여 임대 가능.
- 업무용 오피스텔
- 본인이 직접 사업자로 등록해 사업 운영.
- 타인에게 업무용으로 임대 시, 일반임대사업자로 등록 필요.
주거용 또는 업무용으로 사용할 경우 관련 법적 등록 절차를 각각의 목적에 맞게 진행해야 하며, 세금 혜택 및 의무사항도 달라집니다.
2. 취득세
오피스텔의 취득세는 주거용과 업무용 여부에 따라 다릅니다.
- 공통 취득세율: 4.6% (기본 세율)
주거용 오피스텔
- 신축 오피스텔을 주택임대사업자로 등록 시 취득세 감면 혜택:
- 전용면적 60㎡ 이하: 취득세가 200만 원 이하일 경우 전액 면제, 초과 시 85% 감면.
- 전용면적 60㎡ ~ 85㎡: 50% 감면.
업무용 오피스텔
- 일반 상가와 동일하게 4.6%의 세율 적용.
- 부가가치세 환급 가능 (임대사업자 등록 후 10년 유지 조건).
3. 부가가치세 (VAT)
주거용 오피스텔
- 부가가치세 환급 불가.
- 임대료에 부가세를 포함하지 않음.
업무용 오피스텔
- 건물분 가액의 10% 부가세 환급 가능 (임대사업자 등록 시).
- 환급 조건: 10년 의무임대 유지. 중도 매도나 주거용 전환 시 환급받은 부가세 일부 반환 의무.
- 월 임대료에 부가세 포함, 임차인으로부터 징수 후 신고/납부.
중도 매도 시 유의사항:
- 업무용 오피스텔을 주거용으로 매도 시:
- 환급받은 부가세 반환.
- 매수인으로부터 건물분 매도가액의 10%에 해당하는 부가세를 받아 납부.
- 매수인이 업무용으로 임대 계속 운영 시, 포괄 양수도 방식으로 매도 시 부가세 부담 없음.
4. 재산세
재산세는 업무용과 주거용 여부, 그리고 실제 사용 용도에 따라 다르게 과세됩니다.
업무용 오피스텔
- 건물분: 시가표준액의 70% 기준으로 0.25% 단일세율 적용.
- 토지분: 개별공시지가의 70%에 0.1%~0.4% 차등 세율 적용.
- 종부세 대상 아님 (단, 재산세를 주택용으로 납부 시 종부세 합산 대상).
주거용 오피스텔
- 시가표준액의 60%에 대해 0.1%~0.4% 차등 세율 적용.
- 종부세 대상: 주택으로 간주되어 합산 과세.
- 재산세 조정 신고:
- 구청 세무과에 재산세 변동 신고서를 제출해 주거용으로 재분류 가능.
- 첨부 서류: 내부 사진, 관리비 납부 영수증, 전입세대 열람원 등.
5. 양도소득세
양도소득세는 보유 기간, 사용 목적, 그리고 주거용/업무용 여부에 따라 달라집니다.
업무용 오피스텔
- 일반 상가와 동일하게 누진세율 적용:
- 보유 1년 미만: 50%.
- 1년 이상 2년 미만: 40%.
- 2년 이상: 6%~42% (일반 누진세율).
- 장기보유 특별공제: 3년 이상 보유 시 적용.
- 주택 비과세 혜택 없음.
주거용 오피스텔
- 주택으로 간주되어 비과세 혜택 가능:
- 1가구 1주택 조건 충족 시 비과세.
- 조정대상지역: 2년 이상 거주 요건 필요.
- 다주택자일 경우 중과세율 적용 가능 (20%~30% 추가).
- 임대사업자로 등록 후 임대 시 양도세 일부 감면 가능.
6. 주택 수 판단
오피스텔이 주택 수에 포함되는지는 실제 사용 용도와 등록 상태에 따라 결정됩니다.
- 주거용 오피스텔: 주택으로 간주되어 주택 수에 포함.
- 업무용 오피스텔: 주택으로 간주되지 않음.
- 실질과세 원칙: 국세청은 실사용 목적에 따라 판단.
오피스텔의 주거용과 업무용 구분은 세금 측면에서 중요한 영향을 미칩니다. 각 세금 항목에 대해 정확한 정보를 숙지하고, 목적에 맞는 등록 절차를 진행하여 절세 혜택을 최대화하세요. 특히 양도소득세, 취득세, 재산세, 부가가치세 등에서 발생할 수 있는 문제를 사전에 방지하기 위해 세무 전문가와 상담하는 것이 추천됩니다.
