전세사기 HUG 허그 전세보증보험 깡통전세 예방 가이드

최근 몇 년간 부동산 시장에서 전세사기 피해가 크게 증가하고 있습니다. 특히 깡통전세와 무자본 갭투자와 같은 사례로 인해 많은 임차인들이 큰 피해를 입고 있습니다. 이에 따라 전세보증보험과 같은 안전장치의 중요성이 더욱 부각되고 있습니다. 이번 포스팅에서는 깡통전세와 전세사기의 개념, 피해 유형, 예방 방법, 그리고 HUG 전세보증보험에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

1.깡통전세와 전세사기: 개념 및 배경

깡통전세란 무엇인가?

깡통전세는 집주인이 주택을 담보로 받은 대출 금액과 전세보증금의 합계가 주택의 시가에 근접하거나 이를 초과하는 상황을 의미합니다. 주택 가격이 하락하거나 시장이 침체되면 임차인이 전세금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 일반적으로 담보 대출 금액과 전세보증금이 집값의 70%를 넘는 경우 깡통전세로 간주됩니다.

최근 몇 년간 전셋값이 급등한 반면, 주택 시장은 거래 절벽을 겪고 있습니다. 이러한 상황에서 깡통전세와 전세사기 피해를 걱정하는 임차인들이 늘어나고 있습니다. 이에 따라 전세 계약이 종료될 때 집주인이 보증금을 반환하지 못하는 상황을 대비해, 보증 기관이 대신 보증금을 지급하는 전세보증보험의 가입이 급증하고 있습니다.

2.전세사기의 다양한 유형

전세사기는 주로 부동산 거래 경험이 적은 신혼부부, 대학생 등 사회 초년생들이 피해자가 되는 경우가 많습니다. 전세사기의 주요 유형을 살펴보겠습니다:

1.깡통전세 및 보증금 미반환: 집주인이 보증금을 반환할 능력이 없음을 숨기고 계약을 체결한 후, 이사 시 보증금을 돌려주지 않는 사례.
2.무자본 갭투자: 자본 없이 여러 채의 빌라를 매입한 후, 임차인의 전세보증금을 돌려막기식으로 집값을 충당하다가 보증금을 반환하지 못하는 사례.
3.부동산 권리관계 허위 고지: 건물의 저당권 설정, 압류, 경매 진행 등의 사실을 숨기고 임차인과 계약을 체결하는 경우.
4.실소유자 행세 등 무권한 계약: 정당한 소유권이 없는 사람이 서류를 위조하여 소유자인 것처럼 속여 보증금을 가로채는 사례.
5.위임 범위 초과 계약: 월세 계약 또는 관리 권한만 위임받은 사람이 전세 계약을 체결하고 보증금을 가로채는 경우.
6.허위 보증보험: 보증을 받을 수 없는 건축물인데도 임대차 계약 시 이를 속이는 경우.
7.불법 중개 및 매개: 공인 중개사무소 개설 등록 없이 중개를 하거나, 거래 쌍방을 모두 대리하는 경우.

3.전세사기 예방을 위한 주요 체크리스트

전세사기를 예방하기 위해서는 계약 단계에서 임차인이 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다:

•임대인의 세금 체납 여부 확인: 임대인의 동의를 받아 국세완납증명서를 열람할 수 있습니다. 이는 홈택스나 세무서를 통해 무료로 확인 가능합니다.
•등기부등본 확인: 소유자 정보뿐만 아니라 건물의 압류, 가처분, 가등기 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 근저당권 설정 여부와 그 금액을 확인해 해당 주택의 안전성을 판단할 수 있습니다.

4.HUG 전세보증보험: 안전한 전세계약을 위한 필수 장치

허그 전세보증보험이란?

HUG 전세보증보험은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 할 전세보증금을 책임지는 보증상품입니다. 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사에서 제공하며, 임차인이 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증 기관이 대신 지급하는 안전장치입니다.

기존에는 이 보증보험에 가입하기 위해 집주인의 동의가 필요했으나, 2018년 2월부터는 동의 절차 없이도 가입이 가능합니다.

보증 내용 및 대상

•보증 내용: 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금을 책임짐.
•보증 대상: 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하의 전세보증금이 대상입니다. 아파트, 다가구주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔 등이 포함됩니다.

신청 기한 및 절차

•신규 전세계약: 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
•갱신 전세계약: 갱신 전세계약서상 전세 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청 가능합니다.

신청 방법

1.오프라인 신청: 주택도시보증공사 지사 또는 위탁은행을 방문하여 신청할 수 있습니다.
2.모바일 신청: 네이버 부동산, 카카오페이, KB 국민카드 등의 애플리케이션을 통해 간편하게 신청할 수 있습니다.
3.인터넷 신청: 공사 홈페이지에서 인터넷 보증을 클릭하여 신청할 수 있습니다.

5.전세보증금 안전 확보를 위한 추가 조언

전세보증금을 안전하게 보호하기 위해서는 계약 전에 철저한 사전 조사가 필요합니다. 특히, 등기부등본을 통해 소유자의 정보와 권리관계를 확인하고, 근저당 설정 금액을 통해 전세보증금 회수 가능성을 판단해야 합니다. 전세보증금과 근저당 금액의 합이 매매가 대비 70%를 넘는 경우, 위험한 주택으로 판단하고 계약을 신중히 검토해야 합니다.

이번 포스팅에서는 전세사기와 깡통전세의 개념부터 HUG 전세보증보험의 가입 절차와 방법까지 자세히 알아보았습니다. 전셋집을 구하는 과정에서 이러한 내용을 꼼꼼히 검토하여 안전한 전세계약을 체결하시길 바랍니다.