전세계약 주의사항 임차인 사기 피해 예방 철저하게 검토

전세계약을 체결할 때는 세심한 주의가 필요합니다. 전세는 많은 금액이 오고 가는 계약이기 때문에 임차인은 사기 피해를 예방하기 위해 여러 가지 요소를 철저하게 검토해야 합니다.

최근 부동산 시장에서 깡통전세와 같은 전세사기가 자주 발생하고 있으며, 이러한 피해를 예방하려면 전세계약 전반에 걸친 주의사항을 숙지해야 합니다. 이번 글에서는 전세계약 시 주의해야 할 사항들을 살펴보고, 전세사기 유형과 예방법에 대해 설명하겠습니다.

1.전세사기란?

전세사기는 임대인이 고의적으로 임차인이 납부한 전세금을 반환하지 않거나, 전세보증금을 가로채는 사기 행위를 말합니다. 특히 최근 금리 인상과 경기 침체로 인해 부동산 가격이 하락하면서 깡통전세와 같은 전세사기가 증가하고 있습니다. 깡통전세란 임대인이 전세금을 반환할 수 있는 능력이 없으면서도 계약을 체결하여, 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우를 의미합니다.

2.전세사기의 주요 유형

전세사기는 여러 가지 유형으로 나타납니다. 사기 피해를 방지하기 위해서는 각 유형의 특성을 이해하고, 계약 체결 전에 세심하게 검토하는 것이 중요합니다.

1) 깡통전세
깡통전세는 주택 가격이 임차인의 전세보증금보다 낮아질 경우 발생합니다. 주택에 설정된 근저당, 저당권 등이 보증금을 초과하는 경우, 임차인은 주택 매각 시에도 보증금을 회수하지 못할 위험에 처하게 됩니다. 임대인이 보증금을 돌려줄 능력이 없음을 숨기고 계약을 체결하는 것이 특징입니다.

2) 무자본 갭투자
임대인이 자본 없이 미분양 빌라나 주택을 여러 채 매입한 후, 임차인의 전세보증금으로 갭투자를 하는 경우입니다. 이 경우 임대인은 여러 건의 전세보증금을 돌려막기 식으로 활용하다가, 결국 보증금을 반환하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

3) 부동산 권리관계 허위고지
임대인이 건물에 설정된 저당권, 압류, 경매 진행 등의 사실을 숨기고 임차인과 계약을 체결하는 유형입니다. 이러한 경우, 임차인은 전세보증금을 반환받지 못할 위험에 처할 수 있습니다.

4) 무권한 계약
임대인이 정당한 소유권을 갖고 있지 않음에도 불구하고, 서류를 위조하거나 속여서 임차인과 전세계약을 체결하는 경우입니다. 소유권이 없는 자가 계약을 체결하면, 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

5) 위임 범위 초과 계약
임대인이 관리 권한만을 위임받았거나 월세 계약만을 할 수 있는 대리인이 전세계약을 체결하는 경우입니다. 이런 경우, 대리인이 보증금을 가로채고 사라지는 사례가 발생할 수 있습니다.

6) 허위 보증보험
주택보증이나 보증보험 등의 보증을 받을 수 없는 건축물임에도 불구하고, 이를 속이고 임차인과 계약을 체결하는 유형입니다. 보증보험 가입이 불가능한 주택의 경우, 임차인은 보증금을 회수하지 못할 위험이 큽니다.

7) 불법 중개 및 매개
등록된 공인중개사가 아닌 자가 중개를 하거나, 중개인이 임대인과 임차인 양측 모두를 대리하는 경우입니다. 이러한 불법 중개 행위는 전세사기와 연결될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.전세사기 예방법

전세사기를 예방하기 위해서는 사전 준비와 계약 체결 과정에서 여러 가지 주의사항을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 아래에서 주요 예방법에 대해 알아보겠습니다.

1) 집 상태 확인
전세계약을 체결하기 전에 반드시 해당 주택을 직접 방문하여 상태를 확인하는 것이 좋습니다. 최근에는 부동산 앱을 통해 동영상이나 사진만 보고 계약을 체결하는 경우도 많습니다. 하지만 사진은 집을 광고하는 목적으로 최상의 상태로 찍힌 것일 수 있으며, 실제로는 다를 수 있습니다.

직접 방문하여 곰팡이 여부, 보일러 작동 상태, 벽면과 바닥의 손상 여부 등을 확인하고, 문제가 있다면 사진을 찍어 임대인과 공유하는 것이 좋습니다. 이를 통해 계약 후 원상복구 문제로 분쟁이 발생하는 것을 예방할 수 있습니다.

2) 등기부등본 발급 및 확인
임대차 계약을 체결할 때는 반드시 해당 주택의 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본에는 해당 주택에 설정된 근저당, 저당권, 가압류, 경매 진행 여부 등이 기재되어 있어, 이를 통해 해당 주택이 전세보증금을 안전하게 보호할 수 있는지 판단할 수 있습니다.

특히 근저당 설정 금액이 주택의 매매가를 초과하는 경우, 해당 주택은 깡통전세 위험이 있으므로 계약을 피하는 것이 좋습니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 발급받을 수 있으며, 발급 수수료는 1,000원, 열람 수수료는 700원이 부과됩니다.

3) 국세 및 지방세 완납 증명서 확인
임대인의 국세나 지방세 체납 여부를 확인하는 것도 중요한 전세사기 예방법입니다. 임대인이 세금을 체납한 경우, 주택이 압류되거나 경매에 넘어갈 위험이 있기 때문입니다. 임차인은 임대인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하여 확인하는 것이 좋습니다.

4) 공인중개사 활용
전세계약을 체결할 때는 반드시 공인중개사를 통해 계약을 진행하는 것이 안전합니다. 등록된 공인중개사는 사기 위험을 줄이는 데 도움이 되며, 중개사가 계약에 참여한 경우, 문제가 발생할 시 중개사도 일정 부분 책임을 질 수 있습니다.

5) 보증보험 가입
임차인은 전세계약 체결 후 보증보험에 가입하여 보증금을 보호받을 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)을 통해 가입할 수 있으며, 보증보험에 가입하면 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보험금을 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다.

4.전세계약 전 꼭 확인해야 할 사항

전세계약을 체결하기 전, 반드시 아래 사항들을 확인해야 전세사기 피해를 예방할 수 있습니다.

등기부등본: 근저당, 저당권 설정 여부 및 금액 확인
주택 상태: 직접 방문하여 집 상태 점검
국세 및 지방세: 임대인의 세금 체납 여부 확인
보증보험 가입: 주택도시보증공사나 서울보증보험을 통해 보증보험 가입
이러한 사항들을 철저하게 점검하고 계약을 체결하면 전세사기 피해를 예방할 수 있습니다.