재개발 재건축 차이 사업 절차 분담금 이주비

2024년 12월 16일 realestateview

도시발전 계획이 계속 나오면 좋겠지만 일부 지역은 오랫동안 방치되는 경우가 많습니다 기반 시설이 낡으면 외관상으로도 보기 안 좋기 때문에 심한 경우 부대 복리시설을 새롭게 재정비하는 등 노력을 기울이곤 합니다 오늘은 재개발 재건축 차이에 대해 알아보는 시간을 가지려고 합니다

재개발은 도시 전체적으로 노후화된 상하수도 도로 학교 등의 공공시설을 재정비하는 것을 말합니다 이는 지역 전체적으로 좋은 이미지를 만들고 공공의 목적으로 이루어지는 것이 특징입니다 재개발은 노후한 정도를 판단한 후 지방자치단체에서 결정됩니다 이런 사업은 안전 전단을 실시하지 않으며 부담금 없이 영업보상비나 주거 이전비를 받을 수 있습니다 재건축은 지역에 낡은 건물들을 철거한 뒤 다시 새로 짓는 것을 말합니다 이는 민간기업이 주도하여 시행되며 개인이 추진하는 사업입니다 대단위가 아니더라도 동의를 받으면 단지마다 실시할 수 있으며 주변 시설들을 그대로 유지하면서 신축 건물을 누릴 수 있는 장점이 있습니다 주로 아파트를 중심으로 이루어지며 안전진단을 받아야 하고 이를 통해 시행 가능 여부가 결정됩니다

재개발과 재건축은 둘 다 도시나 지역의 발전을 위해 노후화된 시설을 개선하거나 대체하는 과정을 말합니다 그러나 재개발과 재건축은 목적과 방법에 차이가 있습니다 재개발은 노후화된 상하수도 도로 학교 등의 공공시설을 재정비하는 것을 말합니다 주로 지방자치단체가 주도하여 시행되며 도시 전반적인 개발 계획에 따라 진행됩니다 재개발은 지역 전체적으로 좋은 이미지를 만들 수 있는 장점이 있으며 공공의 목적으로 진행되는 것이 큰 특징입니다 노후한 정도를 판단한 후 지방자치단체에서 결정하며 해당 지역의 거주자 동의를 받아 진행됩니다 안전 전단이 없으며 부담금 없이 영업보상비나 주거 이전비를 받을 수 있습니다 하지만 전반적인 도시 개발에 어려움이 있을 수 있고 수익을 예상하기 어려워 투자 시 신중하게 선택해야 합니다 재건축은 지역에 낡은 건물들을 철거한 뒤 새로운 건물을 짓는 것을 말합니다 주로 민간기업이 주도하여 시행하며 개인이 추진하는 사업입니다 재건축은 대단위가 아니더라도 동의를 받으면 단지마다 시행할 수 있으며 기존 주변 시설들을 유지한 상태에서 신축 건물을 누릴 수 있는 장점이 있습니다 주로 아파트를 중심으로 이루어지며 안전진단을 받아야 하고 이를 통해 시행 가능 여부가 결정됩니다 재건축은 수익을 상대적으로 예상하기 쉽기 때문에 투자 시 유리할 수 있습니다 그러나 재건축은 거주자 동의를 받는 비율이 4분의 3 이상이어서 어려움을 겪을 수 있습니다 우선 재개발에 대해 말씀드리겠습니다 도시 전체적으로 노후화되었을 때 상하수도나 도로 학교 같은 공공시설들을 재정비하는 것을 말합니다 지역 전체적으로 좋은 이미지를 만들 수 있다는 장점이 있으며 공공의 목적으로 진행되는 것이 가장 큰 특징입니다 이것은 노후한 정도를 보고 지방자치단체에서 판단 후 정해진다고 합니다 그리고 이 사업은 안전 전단을 실시하지 않습니다 부담금이 없고 영업보상비나 주거 이전비(3개월 이전에 입주한 경우)까지 받을 수 있으니 부정할 이유가 없을 것 같습니다 하지만 도시 전반적으로 이루어지다 보니 진행하는 데 어려움이 많습니다 이런 사업이 이루어지는 곳에 투자할 계획이 있으신 경우 신중하게 선택하시는 것이 좋습니다 수익을 예상하기 어렵기 때문입니다

다음으로 재건축에 대해 설명드리겠습니다 이 사업은 지역에 낡은 건물들을 철거한 뒤 다시 짓는 것을 뜻합니다 이것은 조합원과 같은 민간기업에서 시행하게 됩니다 재건축 재개발 차이가 헷갈리신다면 민간기업에서 진행하는지를 따져보시면 좋습니다 개인이 추진하는 것이기 때문에 시공을 단체에서 준비하게 됩니다 대단위가 아니어도 동의만 받는다면 단지마다 시행할 수 있으며 주변 시설들을 그대로 유지한 상태에서 신축 건물을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다 단독주택도 가능하지만 보통 아파트 위주로 이루어집니다 진행 과정에서 안전진단을 받아야 하며 이때 시행할 수 있는지가 결정됩니다 이것은 수익을 비교적 쉽게 예상할 수 있어 투자하실 때 유리할 것입니다 재개발 재건축 차이도 있지만 공통점도 있습니다 그것은 바로 해당 거주자의 동의를 4분의 3 이상 받아야 합니다 아무래도 동의를 받아야 하는 비율이 25% 이상이다 보니 두 개 모두 진행하는 데 어려움을 겪는다고 합니다 어렵게 진행되기도 하지만 각각 띄는 성격이 달라 투자하실 때 고민이 많이 되실 것 같습니 재건축 같은 경우 나라에서 2018년부터 초과 이익 환수제를 다시 시행하고 있습니다 평균 3000만 원 이상의 이익이 생기면 그 수익의 10~50%를 내야 합니다 이런 부담금으로 인해 요즘 투자 선호도는 재개발로 바뀌고 있습니다 투자하실 때 두 가지를 구분하는 방법만 알아도 크게 도움이 되실 겁니다

재개발과 재건축의 차이와 사업 절차, 분담금 및 이주비에 대해 알아보기

재개발과 재건축은 도시 및 지역의 노후된 주거 환경을 개선하고, 생활의 질을 향상시키기 위한 중요한 도시 정비 사업입니다. 이 두 가지는 모두 노후화된 시설을 개선하거나 대체하는 과정을 포함하지만, 목적과 방법에서 큰 차이가 있습니다. 본문에서는 재개발과 재건축의 정의와 특징, 사업 절차, 분담금 및 이주비에 대해 상세히 살펴보겠습니다.

재개발의 정의와 특징

재개발은 주로 도시 전반의 노후화된 공공시설을 재정비하는 사업입니다. 여기에는 상하수도, 도로, 학교와 같은 공공 인프라를 포함하여 노후화된 주거 지역을 정비하는 작업도 포함됩니다. 재개발 사업은 지방자치단체가 주도하며, 공공의 목적을 달성하기 위해 진행됩니다.

재개발의 주요 특징:

공공성 강조: 재개발은 도시 전체의 환경 개선과 공공의 이익을 목적으로 합니다.
지자체 주도: 노후 정도를 기준으로 지방자치단체에서 사업 여부를 결정합니다.
보상 체계: 재개발 지역 내 거주민은 영업보상비, 주거 이전비 등을 받을 수 있습니다. 부담금이 발생하지 않으며, 주로 보상 형태로 진행됩니다.
안전진단 없음: 사업 시행 시 별도의 안전진단 절차를 요구하지 않습니다.
투자 리스크: 수익성을 예상하기 어렵기 때문에 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

재개발의 장점과 단점: 재개발은 도시 이미지 개선과 공공시설의 재정비를 통해 지역 가치를 상승시키는 장점이 있습니다. 하지만 도시 전반적인 계획과 주민 동의 과정을 포함하기 때문에 사업 진행이 복잡하고 오래 걸릴 수 있다는 단점도 있습니다.

재건축의 정의와 특징

재건축은 노후된 건물을 철거하고 새로운 건축물을 신축하는 사업을 의미합니다. 이는 주로 민간이 주도하며, 단독주택이나 아파트와 같은 공동주택이 주요 대상입니다.

재건축의 주요 특징:

민간 주도: 재건축은 개인 조합이나 민간기업이 주도하여 시행합니다.
안전진단 필요: 사업 진행 전, 건물의 노후 상태를 평가하는 안전진단을 통과해야 합니다. 이를 통해 재건축 가능 여부가 결정됩니다.
수익성: 재건축은 수익성을 상대적으로 쉽게 예측할 수 있어 투자자들에게 매력적입니다.
동의 비율: 재건축을 진행하려면 해당 주민의 4분의 3 이상의 동의가 필요합니다.
초과 이익 환수제: 2018년부터 초과 이익 환수제가 재시행되며, 평균 3,000만 원 이상의 이익이 발생할 경우, 그 수익의 10~50%를 환수해야 합니다.

재건축의 장점과 단점: 재건축은 주변 시설을 유지하면서도 신축 건물을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 높은 주민 동의 비율을 충족해야 하며, 초과 이익 환수제로 인해 경제적 부담이 발생할 수 있습니다.

재개발과 재건축의 차이점

구분	재개발	재건축
목적	노후된 공공시설 및 주거 환경 정비	낡은 건물 철거 후 신축
주체	지방자치단체 주도	민간 조합 또는 기업 주도
대상	도시 전반의 공공시설 및 주거 환경	단독주택, 아파트 등 공동주택
절차	노후 정도 평가 후 지자체 결정	안전진단 통과 후 사업 가능 여부 결정
비용	부담금 없음, 보상 제공	초과 이익 환수제 적용
진행 조건	주민 동의 4분의 3 이상	주민 동의 4분의 3 이상
투자 리스크	수익성 예측 어려움	수익성 예측 상대적으로 용이

사업 절차

재개발 사업 절차

기본계획 수립: 지방자치단체가 도시 정비 기본계획을 수립합니다.
구역 지정: 노후화 정도를 평가한 후 정비구역으로 지정합니다.
조합 설립: 거주민의 동의를 받아 조합을 설립합니다.
사업 시행: 시행 계획이 승인되면 사업이 본격적으로 진행됩니다.
이주 및 철거: 거주민 이주 및 노후 건물 철거가 이루어집니다.
시설 재정비: 공공시설 개선 및 신규 건축물이 완공됩니다.
입주: 거주민이 새롭게 조성된 시설로 이전합니다.

재건축 사업 절차

안전진단: 건물 노후도를 평가하며, 안전진단 통과가 필수입니다.
조합 설립: 주민 동의를 받아 재건축 조합을 설립합니다.
사업 승인: 사업 시행계획이 관할 지자체의 승인을 받습니다.
시공사 선정: 시공사를 선정하여 공사를 진행합니다.
이주 및 철거: 기존 건물 철거 및 주민 이주가 이루어집니다.
신축 공사: 새로운 건축물을 신축합니다.
입주: 조합원 및 분양자들이 새 건축물에 입주합니다.

분담금과 이주비

재개발

분담금: 재개발에서는 주민들이 별도의 분담금을 내지 않으며, 대신 지방자치단체가 비용을 부담합니다.
이주비: 재개발 지역 거주민은 주거 이전비와 영업 보상비를 받을 수 있습니다. 이 비용은 일반적으로 3개월 이상 거주한 주민에게 지급됩니다.

재건축

분담금: 재건축에서는 조합원이 분담금을 부담해야 합니다. 이 금액은 사업 비용과 초과 이익 환수제의 영향을 받습니다.
초과 이익 환수제: 평균 3,000만 원 이상의 이익이 발생하면 수익의 일부를 부담금으로 내야 합니다. 이는 사업성을 저하시키는 요인이 될 수 있습니다.
이주비: 재건축 조합은 조합원들에게 이주비를 지원하며, 이는 일반적으로 조합에서 대출을 통해 조달합니다.

재개발과 재건축은 모두 도시의 노후화 문제를 해결하고 주거 환경을 개선하기 위한 중요한 사업입니다. 재개발은 공공시설의 개선을 중심으로 하며, 지방자치단체가 주도하는 공공성이 강한 사업입니다. 반면, 재건축은 민간이 주도하여 새로운 건축물을 짓는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 두 사업 모두 주민 동의와 복잡한 절차가 요구되지만, 각기 다른 특성과 장단점을 가지고 있어 상황에 맞는 선택이 필요합니다.