경매 임장 전입세대 열람시 최초 전입세대원 내역 포함 임차인 대항력 체크

경매 물건 현장조사는 부동산 위치 여러 가지 접근성 건물 관리상태 주변환경 권리의 사실관계 등을 직접 확인함으로써 좀 더 객관적이고 정확한 정보를 수집하기 위해 반드시 필요한 활동입니다

전입세대열람은 경매 물건 현장조사에서 중요한 요소 중 하나입니다. 경매 물건의 경우 법적으로 전입세대열람이 가능하므로, 전입세대열람을 통해 임차인의 대항력 여부와 관련 정보를 파악할 수 있습니다.전입세대열람을 하기 위해서는 해당 지역의 주민센터를 방문하여 신청하셔야 합니다. 세대주의 전입일자보다 빠른 최초 전입세대원을 포함한 내역으로 발급 받으시면 됩니다. 물론 세대주의 전입신고일이 말소기준권리보다 늦더라도 최초 전입세대원의 전입신고일이 말소기준권리보다 빠를 경우, 이 임차인의 대항력 발생 시점은 최초 전입세대원의 전입일자로 간주됩니다.전입세대열람은 경매 물건의 대상이 되는 부동산의 임차인의 정보와 밀접한 관련이 있으므로, 현장조사에서 수집한 다른 정보와 함께 고려해야 합니다. 이를 통해 좀 더 정확하고 객관적인 정보를 수집하여 경매 물건에 대한 판단과 결정을 내릴 수 있을 것입니다.

현장조사에 나가기에 앞서 지역개발계획 접근성 시세 등 인터넷으로 확인할 수 있는 사항들은 미리 파악하고 가시는 것이 현장조사를 하는데 좀 더 수월합니다 먼저 해당 물건을 직접 방문해 현황조사서나 매각물건명세서에 나타난 점유자를 만나는 것이 가장 좋습니다 그렇지만 점유자를 만나기가 그리 쉽진 않을 것입니다 자신의 집이 경매로 넘어갔는데 현장 조사하러 온 사람한테 잘해주진 않을 테니깐요 하지만 점유자가 보증금을 전부 회수할 수 있는 임차인이라면 의외로 쉽게 만나 많은 정보를 알아낼 수 있습니다

어렵게 점유자를 만나게 된다면 현황조사서나 매각물건명세서에 나타난 사항 들을 꼼꼼히 확인하시면 됩니다 여기에 실내구조나 인테리어 여부 발코니 확장 등 내부상황도 체크하세요 이러한 내부사항은 감정평가에 충분히 반영되지 않기 때문에 더욱 저렴하게 낙찰을 받을 수도 있기 때문입니다 점유자를 만나지 못할 경우에는 우편함 계량기 베란다의 빨래 경비실 등을 통해 점유 여부를 간접적으로 확인하실 수 있습니다 또한 아파트의 경우 관리사무소에 들어가 관리비 연체금액도 정확히 확인해야 합니다 관리비 연체금의 경우 공용부분은 낙찰자가 인수해야 때문에 입찰가격을 산정할 때 어느 정도 참고사항이 될 것입니다

그 다음 주민센터에 가서 전입세대열람을 하여 임차인의 대항력 유무 등을 다시 한번 파악해야 합니다 경매물건의 경우 법으로 전입세대열람이 가능하기 때문에 당당하게 열람을 하시면 됩니다 전입세대열람시에는 세대주의 전입일자보다 빠른 최초전입세대원을 포함한 내역으로 발급 받으시기 바랍니다 세대주의 전입신고일이 말소기준권리보다 늦더라도 최초전입세대원의 전입신고일이 말소기준권리 보다 빠를 경우 이 임차인의 대항력 발생시점은 최초전입세대원의 전입일자이기 때문입니다

임장활동을 하는데 있어 또 하나 중요한 부분이 바로 시세 및 시장동향을 확인하는 것입니다 시세파악은 입찰가 산정에 있어 결정적인 역할을 하기 때문에 가능한 여러 군데의 중개업소를 통해 확인하시는 것이 좋습니다 가격을 알아보실 때에는 단순 시세를 파악하시는 것 보다 실제로 거래될 수 있는 금액을 매수자 입장과 매도자 입장에서 각각 2군데 이상 중개업소를 통해 확인하시기 바랍니다 물론 사전에 국토해양부에서 제공하는 실거래가도 알아두셔야 하고요 또한 가격을 알아보시는 동시에 지역의 시장동향 개발호재 커뮤니티 학군수준 등 해당 지역에 대한 전반적인 정보를 알아 오는 것도 입찰가산정에 있어 큰 도움이 되니 참고하시기 바랍니다 임장조사라는 것은 사전 조사된 내용을 가지고 직접 점검한다고 생각하시면 됩니다 사전 분석을 미리 철저히 한 다음 최종 점검한다 생각하시는 거죠 그러기 위해서는 사전에 준비를 많이 해 놓으셔야겠죠