경매 소액임차인 최우선변제권 가짜 허위 가장 임차인 판례 배당이의 구별
부동산 경매에서 소액임차인 최우선변제권이 있는데 비록 확정일자가 늦어 선순위로 배당 받지 못하더라도 해당 경매대상 임차주택에 대해서 경매신청등기 전에 전입신고을 갖춘 경우에는 보증금중 일정액을 다른 선순위권리자보다 우선하여 변제 받을 권리를 말하고 있습니다
부동산 경매와 소액임차인의 최우선변제권
부동산 경매에서 소액임차인의 최우선변제권은, 임차인이 경매대상 주택에 대해 경매신청 등기 전에 전입신고를 마친 경우, 선순위 채권자보다 우선하여 일정 금액을 배당받을 수 있는 권리를 말합니다. 이는 보증금 중 일정 금액을 보장받을 수 있도록 한 제도로, 임차인의 주거 안정을 위한 중요한 장치입니다.
소액임차인 최우선변제권
소액임차인 최우선변제권은 보증금의 일부를 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 그러나 이를 악용하는 사례도 종종 발생합니다. 경매 전에 허위로 임차인을 만들어 배당을 받으려는 시도가 그 예입니다. 이러한 행위는 법적으로 문제가 있으며, 다른 채권자들이 법원에 배당배제 신청을 하여 방지할 수 있습니다.
가짜 임차인 사례
가장 허위 임차인은 경매가 진행되기 전에 의도적으로 만들어진 가짜 임차인을 의미합니다. 이들은 경매 진행을 예측하고 전입신고를 하거나, 허위 임차인을 만들어 다른 채권자에게 피해를 주려고 합니다. 법원은 이러한 가짜 임차인을 가려내어 배당에서 제외할 수 있습니다.
실제 사례: 인천지방법원 주안동 아파트 사건
인천지방법원에서는 주안동 아파트 경매에서 허위 임차인으로 인한 사건이 있었습니다. 이 사건에서는 두 명의 임차인이 최우선변제권을 주장하며 배당을 받으려 했으나, 법원은 이들을 허위 임차인으로 판단하여 배당에서 제외했습니다.
법원의 판단 근거
1.임대차계약 체결 시 임차인과 소유자 계좌 사이에 돈이 오갔으며, 입금자의 이름을 조작한 정황이 발견됨.
2.김씨는 소유자의 처남으로, 두 사람 모두 소유자의 회사 직원이었음.
3.다수의 근저당과 가압류가 설정된 상태에서 임대차계약이 체결됨. 일반적인 상식에 맞지 않는 상황.
4.임차인들이 실제 해당 아파트에 거주하지 않은 정황이 있었음. 전입신고는 되어 있으나 일상생활과 맞지 않는 점이 발견됨.
예방 방법 및 유의사항
부동산 경매에서 최우선변제권을 악용한 가짜 임차인을 피하기 위해서는 다음과 같은 점을 유의해야 합니다:
•임대차 계약 시 확인 사항: 근저당, 가압류 등의 설정 상태를 확인하고, 임대차계약이 상식적이고 합리적인지 판단해야 합니다.
•전입신고 시점: 전입신고가 경매개시결정일 이전에 이루어져야 합니다.
•임차인의 실제 거주 여부: 임차인이 실제로 거주하는지 확인하고, 인터넷, IPTV, 택배 등의 생활 흔적을 점검합니다.
•법적 조치: 가짜 임차인으로 의심되는 경우, 법원에 배당배제 신청을 통해 보호받을 수 있습니다.
결론
부동산 경매에서 소액임차인의 최우선변제권은 임차인의 권리를 보호하기 위한 중요한 제도입니다. 그러나 이를 악용한 가짜 임차인 사례가 발생할 수 있으므로, 임대차 계약 시 주의가 필요합니다. 관련 법원의 판례를 참고하여 신중하게 임대차 계약을 체결하고, 필요 시 법적 조치를 통해 권리를 보호해야 합니다.
경매에서의 가장 허위 임차인에 관하여 설명해 드리겠습니다 가장 허위 임차인은 경매 진행 전에 의도적으로 만들어진 가짜 임차인을 말합니다 이러한 사례는 최우선변제권 소액임차인으로 등록되어 배당을 받을 수 있기를 희망하는 다른 채권자들을 피해주는 것을 목적으로 합니다 이러한 가짜 임차인들은 경매 진행 일정에 대해 미리 예측하여 전입신고를 하거나 허위 임차인을 만들어 다른 채권자들에게 피해를 주고자 할 수 있습니다 그러나 이러한 행위는 법적으로 문제가 있으며 채권자들은 이를 방지하기 위해 법원에 배당배제 신청을 할 수 있습니다
실제 사례 중 하나로 인천지방법원에서 발생한 경우를 볼게요 해당 재판에서는 주안동 아파트에서 경매가 진행되었는데 해당 아파트의 최우선변제권 소액임차인으로 등록된 가짜임차인들이 다른 채권자들에게 피해를 주기 위해 배당을 받으려고 했습니다 그러나 인천법원은 이 가짜 임차인들을 허위 임차인으로 인정하고 배당에서 제외하는 판정을 내렸습니다 이와 같은 경우에는 법원은 실제적인 권리와 상식적인 판단을 기준으로 하여 가짜 임차인을 판정하기 때문에 임차인과 소유주 사이에 이상한 점이 있거나 일반적인 상식에 어긋나는 사실이 발견되면 해당 임차인을 가짜로 판정할 수 있습니다
소액임차인 최워선변제권을 악용하는 사례가 계속적으로 발생하고 있는데요 후순위로 배당받지 못하는걸 경매가 진행될껄 예상하고 미리 전입신고 하고 가짜 임차인을 만들어서 다른 채권자에게 피해를 주고 있습니다 몇해전 인천지방법원에서 배당이의에 관한 재판이 진행됬는데요 인천 남구 주안동 아파트 낙찰되었는데 그 해당 경매대상 임차인들이 최우선변제권 소액임차인 가짜로 만들어서 배당을 받을려고 하다가 채권자들이 법원에 배당배제 신청을 했고 배당에서 제외되자 이의를 제기했습니다 이 주안동 아파트 권리관계를 살펴보니 말소기준권리로 국민은행의 근저당 2억1060만원이 2012년 12월23일에 설정돼 있었고 이후 다수의 가압류와 압류가 설정돼 있는 상태였습니다 이 아파트에는 김모씨와 박모씨 등 임차인이 2명 있었습니다 이 씨는 2015년 3월 7일에 전입한 임차인으로 보증금은 2000만원이었습니다 또 다른 임차인 황 씨의 전입일은 2015년 4월 29일로 보증금은 3500만원 두 임차인 모두 소액임차인에 해당되어서 배당요구 종기일 내에 배당요구까지 마쳐 최우선 변제 조건을 갖춰놓은 상태였습니다 하지만 인천세무서에서 제출한 배당배제신청이 받아들여지면서 두 명의 임차인은 배당에서 제외되고 말았습니다 임차인들이 배당에서 제외된 이유는 둘 다 가짜였기 때문입니다 인천법원이 두 임차인을 가장 허위 임차인으로 판정한 이유로는 몇가지를 들었는데 1.임대차계약 체결 시 두 임차인과 소유자의 계좌 사이에 돈이 오갔으며 입금자의 이름을 조작한 정황 2.김씨는 소유자의 처남이고 두 사람 모두 소유자의 회사 직원으로 특수관계에 있다는 점 3.임차인과 소유주 사이에 임차대계약이 체결될 당시 다수의 근저당 가압류 압류등기가 마쳐져 있었는데 일반적 상식적인 임차인들은 그런 집에 계약할수 없다는점 4.임차인들이 해당 아파트에 거주했다는 사실도 의심스러운 정황 등을 들었습니다 전입신고만 되있지 실제적으로 우리가 흔히 사용하는 인터넷이나 iptv 택배받는거 등등 일상생활에 맞지 않다고 판단한거 같습니다
일부러 짜고 치는 고스톱이 아니라고 해도 집을 구하고 있는 도중에 말도 안되게 저렴한 전셋집이 매물로 나오면 이런 상황에 빠지게 됩니다 등기부상 설정된 근저당이나 기타 권리들의 금액이 과하게 잡혀 있어 정상적인 임대차가 불가능하지만 시세에 비해 무척 저렴한 가격을 내걸고 임차인을 구하는 집들이 있습니다 처음엔 잘 몰라 계약을 망설이게 되지만 최우선변제권 소액임차인으로 인정되기 때문에 보증금을 100% 돌려 받을 수 있다는 말로 꾀기 때문에 자칫하면 속아 넘어갈 수 있습니다 실제로 전세부분이 아닌 월세 2000/50 이런 매물들은 충분히 최우선변제권 소액임차인에 해당되는 대상이 많습니다 전입일이 경매개시결정일 이전이라면 이 말이 맞습니다 그러나 그렇지 않다면 소액임차인에 해당한다고 해도 보증금을 전액 날릴 수밖에 없다는 사실도 염두에 둬야 합니다 법원 판례에 따르면 다른 채권자들에 우선해 변제받을 권리가 있는 소액임차인이라 하더라도 경매신청등기 전에 대항요건 주택의 인도 및 주민등록을 갖추지 못하면 우선변제를 받을 수 없다고 명시하고 있습니다 이처럼 가짜 임차인이 발생하는 경우는 대부분 집주인이 얼마간의 현금이라도 건지기 위해 세입자와 미리 작당을 하거나 아예 이를 모른척하고 임대차계약을 맺는 케이스입니다 내 집 마련을 위해 저렴한 집에 살며 돈을 모으는 것도 중요하지만 간단한 상식 수준의 정보를 몰라 기껏 마련한 보증금을 날리는 경우를 미리 방지하는 게 더 중요합니다
