소규모 재건축사업 절차 요건 동의율 분담금 기간 단점 알아보기

2024년 12월 30일 realestateview

이번에는 소규모 재건축과 관련한 부분에 대해 이야기를 나누어볼까 하는데요 요즘에는 크지 않는 사이즈의 정비 사업이 큰 관심을 받고 있으며 그에 따라 활발히 진행이 되고 있는 추세입니다 참고로 이러한 사업은 200 세대 미만의 적은 단지에서 시행이 가능한 것인데요

주차장의 완비라든지 용적률 완화 그리고 안전진단을 생략하는 등 절차를 간소화하여 진행하기 때문에 빠른 정비가 가능하다는 것이 이점이라 볼 수 있을 것입니다 당연히 이 과정에서 발생하는 비용적인 부담 역시도 줄어들 테고 말입니다 그리고 현재는 정부 측에서도 이를 적극적으로 지원하고 있는 추세이기 때문에 여러모로 혜택도 함께 챙길 수 있어 이점이 플러스된다고 볼 수 있습니다 참고로 이와 같은 유형의 사업이 시행되기 위해서는 반드시 주민 합의체를 구성해야 하는데요

만일 일반적인 재건축을 계획하고자 한다면 사전에 토지 등 소유자 전원의 합의를 받아야 할 것입니다 그렇지만 소규모 재건축의 경우는 단순히 20명 이상의 조합 방식으로 진행이 되는 것이기 때문에 별도의 합의체를 구성할 필요는 없습니다 조건 역시 상대적으로 덜 까다로운 편이기 때문에 시작을 하는 것 역시도 수월하다고 볼 수가 있는 셈이지요 다만 조합설립 인가를 받기 위해서는 각 동별의 구분소유자 과반수의 동의와 함께 전체 소유자들 75%가 해당 사안에 동의를 해야 한다는 요건이 붙으니 이 점은 참고하셔야 할 듯합니다 그리고 이렇게 준비가 된다면 시공사 선정 단계로 넘어가게 되는데요 100인 이하의 사업장이라 한다면 조합 총회에서 직접 선정하는 것이 가능하니 참고하시면 좋을 것 같습니다 이렇게 설명을 해드리고 나면 소규모 재건축의 차이점이 명확히 들어오시지는 않을 텐데요 정확히 정비구역의 지정 절차와 더불어 추진위 설립 절차 그리고 안전진단 등이 생략되었다고 보시면 됩니다 해당 절차들을 하나씩 진행하게 되면 당연히 무척 긴 시간이 소요되는 것은 물론 그에 따라 부가적으로 발생하는 비용적 문제 역시 만만치 않을 것입니다 그러니 효율성을 고려했을 때 이 편이 훨씬 덜 번거롭다고 볼 수가 있을 것입니다 또한 관리처분계획의 경우는 사업시행계획 인가사항 내에 포함이 되어있는데요 이 역시 사업을 간소화하는 데에 영향을 주는 요소라 볼 수가 있을 것 같습니다 인가를 받는 것이 한층 더 수월해졌다고도 생각해볼 수 있을 것입니다

이처럼 소규모 재건축으로 진행하게 될 시에는 상당히 다양한 측면에서의 메리트가 많기 때문에 더 많은 분들이 이를 이용하고자 하는 것인데요 물론 이를 진행한다면 해당 지역의 가치가 상승함에 따라 여러 이익을 챙겨볼 수 있겠으나 그래도 주의할 부분이 전혀 없는 것은 아니니 최대한 사전에 다양한 정보를 수집하신 이후에 참여를 해보심을 권장해드리고 싶은 바입니다

소규모 재건축사업: 절차, 요건, 동의율, 분담금, 기간 및 단점

최근 도시 정비 사업의 형태가 대규모 재건축에서 소규모 재건축으로 전환되는 흐름이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 이는 도시의 소규모 단지를 대상으로 효율적이고 신속한 정비를 가능하게 하며, 정부의 정책적 지원과 함께 많은 관심을 받고 있는 이유입니다. 이번 글에서는 소규모 재건축사업의 절차와 요건, 동의율, 분담금, 소요 기간, 그리고 단점까지 구체적으로 알아보겠습니다.

1. 소규모 재건축사업의 정의와 특징

소규모 재건축은 200세대 이하의 단지에서 진행되는 재건축사업으로, 정비구역 지정 없이 진행할 수 있습니다. 일반적인 재건축과는 달리 간소화된 절차를 통해 빠르게 사업을 진행할 수 있다는 점이 가장 큰 장점으로 꼽힙니다. 특히 다음과 같은 요소들이 특징으로 자리 잡고 있습니다:

절차 간소화: 정비구역 지정, 추진위원회 설립, 안전진단 등 일반 재건축에서 필요한 복잡한 과정이 생략됩니다.
비용 절감: 용적률 완화와 주차장 기준 완화 등의 혜택으로 사업비 부담이 줄어듭니다.
정부 지원: 정부의 정책적 지원과 세제 혜택을 받을 수 있는 가능성이 높습니다.

2. 소규모 재건축사업의 절차

소규모 재건축은 다음의 과정을 통해 이루어집니다:

초기 검토 및 주민 의견 수렴
- 사업 가능성을 평가하고 주민 의견을 수렴합니다.
- 대상 단지가 소규모 재건축 요건을 충족하는지 확인합니다.
주민 합의체 구성
- 조합 방식으로 진행되며, 별도의 추진위원회는 필요하지 않습니다.
- 조합 설립 인가를 받기 위해 각 동별 구분소유자 과반수와 전체 소유자 75%의 동의가 필요합니다.
사업계획 수립
- 용적률, 건축 계획, 비용 분담 구조 등을 포함한 사업계획을 수립합니다.
- 사업시행계획에 관리처분계획을 포함시켜 간소화합니다.
시공사 선정
- 조합 총회를 통해 시공사를 선정합니다. 100세대 이하 단지의 경우 조합원 투표로 직접 선정이 가능합니다.
사업시행 인가 및 착공
- 사업시행계획을 관할 구청에 제출하여 인가를 받습니다.
- 인가 후 실제 착공에 들어갑니다.

3. 주요 요건 및 동의율

소규모 재건축사업이 진행되기 위해서는 다음과 같은 요건이 충족되어야 합니다:

세대수 요건: 200세대 이하의 단지.
동의율:
- 각 동별 구분소유자의 과반수.
- 전체 소유자의 75% 이상의 동의.

4. 분담금과 재정 부담

소규모 재건축의 또 다른 중요한 요소는 분담금입니다. 분담금은 조합원이 사업비 중 각자의 부담금을 의미하며, 대체로 아래와 같은 방식으로 산정됩니다:

토지 및 건물 평가: 기존 자산의 감정평가를 통해 분담금의 기본 구조를 설정합니다.
사업비 배분: 용적률 완화 등으로 증가한 가치를 반영하여 사업비를 분배합니다.

분담금은 입주자들에게 중요한 요소이므로 초기 단계에서 명확히 산정하고 조합원들에게 투명하게 공개하는 것이 중요합니다.

5. 소요 기간

소규모 재건축은 절차 간소화로 인해 일반 재건축에 비해 짧은 기간 내에 완료할 수 있습니다. 통상적으로 3~5년이 소요되며, 주요 단계별 기간은 다음과 같습니다:

조합 설립 및 동의 과정: 약 6개월~1년.
사업시행 인가 및 설계 과정: 약 1년~2년.
착공 및 완공: 약 1년~2년.

6. 소규모 재건축의 단점

모든 사업이 그렇듯 소규모 재건축 역시 단점이 존재합니다. 다음은 주의해야 할 주요 단점입니다:

규모의 한계: 200세대 이하로 제한되므로 대규모 단지에서의 경제적 이점은 기대하기 어렵습니다.
재정적 리스크: 사업비 부족이나 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.
의견 조율 어려움: 소유자 간 의견 차이로 인해 갈등이 발생할 수 있습니다.
정부 지원의 불확실성: 지역별 또는 시기별로 지원 조건이 달라질 수 있습니다.

7. 소규모 재건축사업 참여를 위한 조언

소규모 재건축사업은 간소화된 절차와 정부 지원이라는 장점이 있지만, 여전히 성공적인 진행을 위해서는 사전 준비가 필수적입니다.

정보 수집: 관련 법령, 지방자치단체의 정책, 유사 사례 등을 철저히 조사합니다.
전문가 자문: 변호사, 도시계획 전문가, 건축사 등과 상담하여 법적, 재정적 리스크를 최소화합니다.
투명한 의사소통: 조합원 간의 신뢰를 기반으로 한 원활한 의사소통이 성공의 핵심입니다.

소규모 재건축은 도시의 소규모 단지를 효율적으로 개선할 수 있는 훌륭한 방법이지만, 철저한 계획과 준비 없이는 예상치 못한 문제에 직면할 수 있습니다. 각 단지의 특성과 조건에 맞는 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 점을 고려하여 소규모 재건축사업에 참여하거나 계획을 세우실 때 적극적으로 활용하시길 바랍니다.