법원 경매 캠코 온비드 공매 부동산 온라인 입찰 보증금 분할납부 인도명령제도 매각불허가 차이
법원 부동산 경매는 모든 절차가 오프라인에서 이루어지는 것과는 달리 캠코 공매는 물건열람에서 입찰표 작성까지 모든 절차가 온라인으로 이루어지는 점에서 경매 공매 가장 큰 차이점이 있습니다 경매에 익숙한 입찰자들에게는 공매를 처음 접하면 다소 불편한 점이 있지만 바로 그 특성 때문에 공매 낙찰가율이나 경쟁률이 경매보다 다소 낮아 경매보다 낙찰 받기가 더 쉽다는 이점이 있습니다
실제로 공매의 평균 낙찰가율은 경매에 비해 10% 포인트 정도 낮습니다 낮은 낙찰가율을 기록하고 있다는 것은 경쟁이 경매보다는 덜 치열하고 그만큼 낙찰 받기가 수월하다는 얘기가 됩니다 또한 입찰하러 따로 경매법정에 가지도 않습니다 캠코에서 다루는 공매물건에는 유입재산 수탁재산 압류재산이 있습니다 다른 공매물건 재산은 쉽게 접근할수 없으면 보통 우리가 일반적으로 공매라 하면 일반인들이 온비드시스템을 이용하여 전자입찰에 응하는 압류재산을 말하고 있습니다 압류재산은 세무서나 지방자치단체가 체납된 세액을 회수하기 위해 캠코에 매각을 의뢰한 부동산을 말합니다 쉽게 세금안내서 아파트에 압류걸리다가 끝까지 안내게 되면 정부는 공매로 환가해서 세금을 받아가게 됩니다
첫째,우선 공매정보에 대한 접근성이 매우 경매에 비해 제한적입니다 경매의 경우 법원이나 민간 사설 경매정보업체가 경쟁적으로 양질의 물건정보를 제공하지만 공매의 경우 캠코에서만 제공하고 있고 그 정보 또한 감정평가서 수준 그 이하도 아니기 때문에 경매에 비해 일반적 정보가 부족하다보니 임대차 및 권리분석 물건현황조사를 위한 준비과정이 입찰자의 발품이 상당히 소요됩니다 둘째, 전자입찰의 특성상 입찰보증금을 분할납부가 불가합니다 즉 공매의 경우 응찰가의 10%를 보증금으로 납부하여야 하는데 보증금이 4천만원인 경우 4천만원을 일시에 납부해야 유효한 입찰로 처리됩니다 혹여나 온라인 폰뱅킹 ATM 등 이용한 거래방법별 1회 이체한도가 1천만원이라 1천만원씩 4회를 이체한 경우 공매절차에서는 이를 1천만원의 보증금만 입금된 것으로 보아 보증금 미달을 이유로 입찰이 무효가 됩니다 사전에 내 거래은행 계좌의 이체한도를 확인하시고 한번에 맞게 이체해야 합니다 이체한도가 입찰보증금에 부족한 경우에는 이체한도를 상향하여 입찰하거나 은행에 가서 현금이나 수표로 창구 입금하는 방법을 선택해야 합니다 셋째, 압류재산 공매에서는 경매와 같은 인도명령제도라는 것이 없습니다 따라서 매입 부동산의 점유자가 점유할 정당한 권리가 있든 없든 관계없이 즉 점유자가 소유자이냐 대항력 없는 후순위 임차인이냐 가장임차인이냐에 관계없이 그 점유자와 명도협의가 되지 않으면 간단한 인도명령이 아닌 명도소송을 통해 강제집행하여야 합니다 경매는 인도명령대상자는 손쉽게 인도명령청구로 간단하게 명도할수 있는 반면 공매는 명도협의의 주도권 칼싸움이 점유자에게 있습니다 명도협의의 주도권이 매수인이 아닌 점유자에게 있다는 것은 매수인에게 상당한 부담으로 작용할 뿐만 아니라 공매절차를 통틀어 매수인에게 가장 큰 위험요인이기도 합니다 명도 협상이 결렬되면 상당한 기간 명도소송으로 내가 낙찰 받은 부동산임에도 불구하고 재산권 행사하는데 상당한 기간이 걸릴수도 있습니다
경매절차에서는 매각불허가신청이나 항고 등 함정에 빠졌을 경우 이를 중간에 치유할 수 있는 여러가지 방법이 있지만 공매절차에서는 그러한게 없습니다 따라서 공매를 통한 부동산 매입 후 권리관계나 임대차 또는 부동산 현황상 중대한 하자가 있는 경우에도 이를 담보할 책임을 물을 수 없다보니 그 리스크가 고스란히 매수인에게 전가될 수밖에 없습니다
부동산 경매와 공매는 매각 방식과 절차에서 여러 차이점을 가지고 있으며, 이로 인해 입찰자들이 선택하는 방식에 따라 다양한 장단점이 존재합니다. 경매는 전통적으로 법원을 통해 진행되는 방식이며, 공매는 캠코(KAMCO)와 같은 공공기관에서 운영하는 온비드(OnBid) 플랫폼을 통해 이루어지는 것이 일반적입니다. 이 문서에서는 법원 경매와 캠코 공매의 주요 차이점과 특성을 상세히 설명하고, 각각의 방식에서 유의해야 할 점들을 다루겠습니다.
1. 경매와 공매의 기본 개념
법원 경매
경매는 채무자의 재산을 강제로 매각하여 채권자의 권리를 보호하는 절차로, 법원이 주관합니다. 경매 물건은 법원 경매장에서 직접 열람할 수 있으며, 입찰자는 법원에 직접 방문하여 입찰표를 작성하고 제출해야 합니다. 이 모든 과정이 오프라인에서 이루어지며, 입찰자는 현장에서 실시간으로 경쟁을 경험하게 됩니다.
캠코 공매
공매는 주로 국가나 공공기관이 압류한 재산을 매각하기 위해 진행됩니다. 캠코는 이러한 공매 절차를 온비드라는 온라인 플랫폼을 통해 운영합니다. 공매의 모든 절차는 온라인으로 이루어지며, 입찰자는 물건에 대한 정보를 열람하고, 입찰표를 작성하여 제출하는 과정까지 모두 비대면으로 진행할 수 있습니다.
2. 경매와 공매의 주요 차이점
(1) 절차의 진행 방식
- 경매: 법원이 지정한 날짜와 장소에서 오프라인으로 진행되며, 입찰자는 직접 경매 법정에 출석해야 합니다.
- 공매: 온비드와 같은 온라인 플랫폼을 통해 이루어지며, 입찰자는 집이나 사무실에서 인터넷을 통해 입찰에 참여할 수 있습니다.
(2) 정보의 접근성과 제공
- 경매: 다양한 민간 경매 정보업체와 법원을 통해 물건 정보를 쉽게 얻을 수 있습니다. 상세한 감정평가서와 물건의 상태를 포함한 정보가 제공되며, 일반적으로 신뢰할 만한 자료가 많습니다.
- 공매: 정보 제공은 캠코가 독점적으로 담당하며, 감정평가서 수준의 정보만 제공되는 경우가 많아 한계가 있습니다. 입찰자는 추가로 임대차 상태, 권리 분석, 물건 현황 조사를 위해 직접 발품을 팔아야 하는 경우가 많습니다.
(3) 낙찰가율과 경쟁률
- 경매: 평균적으로 공매보다 높은 낙찰가율과 경쟁률을 보입니다. 입찰자 간 경쟁이 치열하기 때문에 낙찰받기가 더 어렵습니다.
- 공매: 경매보다 낮은 낙찰가율과 경쟁률을 기록하는 경우가 많습니다. 이는 입찰자들에게 상대적으로 유리한 조건을 제공합니다.
3. 공매의 주요 특징과 유의점
(1) 전자입찰 특성과 보증금 납부
공매는 전자입찰 방식으로 진행되기 때문에, 입찰보증금은 응찰가의 10%를 전액 일시에 납부해야 합니다. 분할 납부는 허용되지 않으며, 입찰보증금 미달 시 입찰이 무효 처리됩니다. 따라서 입찰자는 사전에 거래 은행의 이체 한도를 확인하고, 필요 시 한도를 상향하거나 은행 창구에서 직접 입금해야 합니다.
(2) 인도명령제도의 부재
압류재산 공매에서는 법원의 인도명령 제도가 적용되지 않습니다. 이는 매입한 부동산의 점유자가 협조하지 않을 경우, 매수인이 명도소송을 통해 강제집행을 해야 한다는 것을 의미합니다. 반면, 경매에서는 간단한 인도명령을 통해 점유 문제를 비교적 쉽게 해결할 수 있습니다.
(3) 리스크 관리의 어려움
공매 절차에서는 매각불허가 신청이나 항고 등 문제 상황에 대한 치유 절차가 존재하지 않습니다. 따라서 권리 관계나 임대차 현황에서 중대한 하자가 발견되더라도 매수인이 이를 해결해야 하며, 모든 리스크가 매수인에게 전가됩니다.
4. 주요 공매 물건 유형
(1) 압류재산
압류재산은 세무서나 지방자치단체가 체납된 세금을 회수하기 위해 캠코에 매각을 의뢰한 재산을 말합니다. 예를 들어, 세금을 체납한 아파트가 압류되어 공매로 진행되는 경우가 여기에 해당합니다. 공매를 통해 해당 부동산이 매각되면, 수익금으로 체납된 세금을 충당합니다.
(2) 유입재산 및 수탁재산
유입재산은 국가나 공공기관이 소유권을 이전받은 재산을 말하며, 수탁재산은 특정 기관이 관리 위탁받은 재산을 의미합니다. 이들 재산은 일반적으로 접근성이 낮으며, 온비드 시스템에서 제공되는 정보가 한정적입니다.
5. 경매와 공매의 장단점
경매의 장점
- 상세한 물건 정보 제공
- 인도명령 제도를 통해 점유 문제 해결이 용이
- 매각불허가 신청 및 항고 등 리스크 치유 절차 존재
경매의 단점
- 높은 낙찰가율과 경쟁률
- 오프라인 경매 참석 필요
공매의 장점
- 전자입찰로 편리한 접근
- 낮은 낙찰가율과 경쟁률
- 입찰 절차가 비교적 간소화
공매의 단점
- 제한된 정보 제공
- 인도명령 제도 부재로 점유 문제 해결 어려움
- 입찰보증금 분할 납부 불가
- 리스크가 매수인에게 전가
부동산 경매와 공매는 각각 고유한 장단점과 특징을 가지고 있습니다. 경매는 정보 접근성과 점유 문제 해결 측면에서 유리하지만, 경쟁이 치열합니다. 반면, 공매는 낮은 경쟁률로 인해 낙찰 가능성이 높지만, 정보 부족과 점유 문제 해결의 어려움 등으로 인해 주의가 필요합니다. 따라서 입찰자는 자신의 상황과 목표에 맞는 방식을 신중히 선택하고, 각 방식에서 요구되는 절차와 유의사항을 철저히 검토해야 합니다.
