경매 제시외건물 이란 매각제외 제시외 뜻 법정지상권 부합물 종물 소유권 협의

단독주택이나 토지 경매물건을 검색하다 보면 제시외 건물 포함 이라는 문구를 쉽게 볼 수 있습니다 제시외 건물이란 해당 경매물건에 속한 건물이 공부상에는 존재하지 않지만 법원에서 의뢰한 감정평가사가 직접 현장에 방문한 결과 건물이 존재하는 경우를 말합니다

제시외 건물은 경매물건에 속한 건물이지만 등기부 등 공부상에는 존재하지 않는 건물을 말합니다. 일반적으로 법원에서 의뢰한 감정평가사가 직접 현장에 방문하여 제시외 건물의 존재를 확인한 경우 사용됩니다. 이러한 제시외 건물은 대부분 미등기나 무허가 부속 건축물로 구성되어 있습니다. 제시외 건물이 경매 대상 목적물에서 제외될 경우 낙찰자는 제시외 건물의 소유권 확보 문제와 법정지상권 문제를 고려해야 합니다. 최선의 방법은 소유자와 협의하여 매입하는 것이지만, 제시외 건물에 대한 공부자료 부재로 소유자를 찾기 어려운 경우가 많습니다. 제시외 건물이 부합물 또는 종물인지 여부를 판단하여 매수인이 제시외 건물의 소유권을 행사할 수 있는 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 법정지상권 문제가 있을 경우 건물철거소송 등을 통해 문제를 해결할 수 있습니다. 제시외 건물에 대한 소유권 확인과 관련된 여러 사안을 신중하게 고려한 후 입찰에 참여하여야 합니다.

경매 과정에서는 경매물건에 대한 제시외 건물을 종종 볼 수 있습니다. 이러한 제시외 건물은 경매물건에 속한 건물이지만 등기부나 건축물대장 등 공적 장부에 표시되지 않는 건물을 의미합니다. 이는 감정평가사가 현장을 직접 방문하여 확인한 결과로, 경매물건에 포함되지만 공부상에는 존재하지 않는 건물입니다.주로 제시외 건물은 미등기나 무허가 부속 건축물로 구성되어 있습니다. 예를 들면 옥탑방, 보일러실, 옥외화장실, 공장에 딸린 창고 등이 제시외 건물에 속합니다. 이들은 등기부등본이나 건축물대장 등에 표시되지 않는 경우가 많아 경매물건 중 제시외 건물 비중이 높습니다.경매물건에 제시외 건물이 포함된 경우, 이를 경매 대상에 포함시켜 감정평가가 이루어진 후 낙찰자가 소유권을 취득합니다. 하지만 제시외 건물의 소유자가 확인될 경우, 별도의 협의를 통해 소유권을 취득할 수 있습니다. 따라서 감정평가서에 제시외 건물 포함이 명시되어 있다면, 미등기나 무허가 건물이라도 낙찰자는 소유권을 얻을 수 있습니다.그러나 문제는 제시외 건물이 경매 대상 목적물에서 제외될 경우입니다. 이로 인해 낙찰자는 제시외 건물의 소유권을 확보할 수 없을 뿐만 아니라, 법정지상권 문제까지 발생할 수 있습니다. 이는 경매물건에 제시외 건물이 포함되지 않은 경우 사람들의 관심을 떨어뜨리고 유찰의 가능성을 높이게 됩니다.

제시외 건물이 경매 대상에서 제외될 경우, 다음과 같은 처리 방법을 고려해야 합니다:건물주와 협의하기: 가장 좋은 방법은 건물주와 협의하여 제시외 건물을 매입하는 것입니다. 그러나 공부자료 부재로 인해 소유자를 찾기 어려울 수 있습니다.부합물 또는 종물 판단하기: 제시외 건물이 부합물 또는 종물에 해당하는지 여부를 판단해야 합니다. 이는 제시외 건물의 소유권을 행사할 가능성을 고려하는 중요한 요소입니다.법정지상권 문제 고려하기: 제시외 건물이 부합물이나 종물이 아닌 경우 법정지상권 문제를 고려해야 합니다. 법정지상권이 성립되는지 여부를 체크하고, 성립되지 않을 경우 건물철거소송 등을 통해 문제 해결을 시도해야 합니다.소유권 확인의 어려운 경우: 제시외 건물에 대한 소유권 확인이 어렵거나 경매에서 제외된 경우, 해당 물건에 대한 소유권 행사가 어려워집니다. 따라서 이러한 케이스의 물건은 입찰하지 않는 것이 좋습니다.경매 제시외 건물은 낙찰자에게 추가적인 문제를 일으킬 수 있습니다. 소유권 확인과 관련된 다양한 요소를 신중하게 고려한 후 입찰에 참여하여야 합니다.

대법원 경매 물건 검색하다보면 가끔 제시외건물 표시가 되 있는걸 종종 볼수가 있는데요 먼가 정확하게 알지 못하면 경쟁이 조금 덜 하다보니 유찰도 많아지고 어떤분은 아예 거들떠 보지도 않는데 오히려 제시외 건물이 매각대금에 포함되 있는 경우 몇가지 확인을 거쳐 안전하면 오히려 적극적으로 입찰해봐도 됩니다

제시외 건물은 등기부나 건축물대장 우리나라 공적장부에는 표시가 되 있느는 않지만 현장조사를 통해 확인되는 여러 가지 형태의 건물을 말합니다 경매 물건중에는 제시외 건물 대부분 미등기나 무허가 부속 건축물을 경우가 많습니다 제시외 건물이 발생되는 이유는 등기부등본이나 건축물대장 등의 공부상 표시와 달리 무허가이거나 사용승인미필건물 미등기 부합물 등이 원인이고 옥탑방이나 보일러실 옥외화장실 공장에 딸린 창고 등이 대표적인 제시외 건물에 속합니다

제시외 건물 포함이라는 말은 등기부상으로는 미등기 건물이지만 현실적으로 소유자의 존재를 알 수 있어 이를 경매대상에 포함시키는 것을 말합니다 만약 제시외 건물이 경매대상 물건에 포함돼 감정평가가 이뤄지게 되면 낙찰자가 제시외 건물의 소유권을 취득하는 것이 일반적입니다 단 제시외 건물의 소유자가 확인 될 경우에는 별도의 협의를 통해 소유권을 취득할 수 있습니다 감정평가서성 제시외건물 포함으로 되있다면 미등기 건물이라도 낙찰자는 별문제 없이 소유권을 취득가능합니다 하지만 문제는 제시외 건물이 경매 대상 목적물에서 제외될 경우입니다 제시외 건물이 경매대상 목적에서 제외될 경우 낙찰자는 제시외 건물의 소유권 확보는 물론 법정지상권 문제까지 야기될 수 있습니다 그래서 경매물건에 제시외 건물이 포함되지 않은 경우 사람들이 기피하게 되고 유찰횟수도 많아집니다

그렇다면 제시외 건물이 경매 대상 목적물에서 제외될 경우 어떻게 처리를 해야 될까요?

가장 좋은 방법은 건물주를 찾아 협의를 통해 매입을 하는 것인데 하지만 제시외 물건의 경우 공부자료가 없기 때문에 소유자를 찾아 내기란 쉬운게 아닙니다 우선 제시외 건물이 부합물 또는 종물인지 여부를 판단해야 합니다 그 이유는 제시외 건물이 부합물 또는 종물에 해당할 경우 매수인이 제시외 건물의 소유권을 행사할 가능성이 크기 때문입니다 물론 제시외 건물에 대한 부당이득반환청구 소송의 문제가 있을 수 있지만 낙찰자 입장에서는 재산권처분을 자유로이 할 수 있는 소유권자체를 확보할 수 있는 지위를 확보할 수 있습니다

여기서 부합물이란 목적부동산과 결합해 하나의 일체를 이룬 건물을 의미하는 것으로 분리할 경우 그 물건이 훼손된다거나 과다한 비용을 들여야 하는 경우를 말합니다 부합물에는 토지의 부합물과 건물의 부합물로 나눌 수 있는데 토지의 부합물은 정원수 정원석 수목 돌담 등이 있고 건물의 부합물에는 주택의 외부에 덧붙여 지은 부엌 건물에 증축한 방 등이 이에 속합니다 종물은 일정한 물건에 부속되어 주물의 사용에 도움을 주는 물건으로 농장의 부속시설이나 주택 건물창고 등이 이에 해당됩니다

제시외 건물이 부합물과 종물이 아니라면 법정지상권의 문제를 고려해야 하고 법정지상권의 문제가 없을 경우 그 물건을 매입하거나 건물철거소송으로 해결하면 됩니다 여기서 법정지상권이란 토지와 그 지상에 있는 건물이 동일인에게 속하고 있었으나 경매로 인해 토지소유자와 건물소유자가 달라질 경우 건물소유자에게 그 건물 소유를 위해 법률상 인정되는 지상권을 말합니다 이때 토지와 건물의 어느 한쪽에 저당권이 설정돼 있어야 하고 저당권 설정당시에 건물이 존재해야 해야 법정지상권성립이 인정됩니다 경매물건에 제시외 건물이 있을 경우 매각에 포함되는지 포함이 안 된다면 법정지상권이 성립되는지 여부를 꼼꼼히 잘 체크해 입찰에 나서야 합니다

마지막 정리하자면 제시외 건물 현황이 공부상 다르더라도 법원 경매 매각에 포함되 있다면 낙찰후 제시외건물에 대한 소유권 취득은 무난합니다 하지만 매각에서 제외가 되었다면 소유관계에 따라 접근을 달리 해야 하는데 미등기인지 무허가인지 소유자가 누구인지 체크하고 협의를 통해 매입가능하면 좋은 해결책이 되고 협의가 어려운경우 법정지상권 성립문제를 고려해야 하며 성립되지 않을시에는 건물철거 소송등으로 해결해야 하며 소유관계를 알수도 없고 매각에서 제외도 되있다면 낙찰후 소유권 행사가 어렵우니 이런 케이스는 입찰하지 말아야 합니다