경매 제시외건물 이란 매각제외 제시외 뜻 법정지상권 부합물 종물 소유권 협의
단독주택이나 토지 경매물건을 검색하다 보면 제시외 건물 포함 이라는 문구를 쉽게 볼 수 있습니다 제시외 건물이란 해당 경매물건에 속한 건물이 공부상에는 존재하지 않지만 법원에서 의뢰한 감정평가사가 직접 현장에 방문한 결과 건물이 존재하는 경우를 말합니다
대법원 경매 물건 검색하다보면 가끔 제시외건물 표시가 되 있는걸 종종 볼수가 있는데요 먼가 정확하게 알지 못하면 경쟁이 조금 덜 하다보니 유찰도 많아지고 어떤분은 아예 거들떠 보지도 않는데 오히려 제시외 건물이 매각대금에 포함되 있는 경우 몇가지 확인을 거쳐 안전하면 오히려 적극적으로 입찰해봐도 됩니다 제시외 건물은 등기부나 건축물대장 우리나라 공적장부에는 표시가 되 있느는 않지만 현장조사를 통해 확인되는 여러 가지 형태의 건물을 말합니다 경매 물건중에는 제시외 건물 대부분 미등기나 무허가 부속 건축물을 경우가 많습니다 제시외 건물이 발생되는 이유는 등기부등본이나 건축물대장 등의 공부상 표시와 달리 무허가이거나 사용승인미필건물 미등기 부합물 등이 원인이고 옥탑방이나 보일러실 옥외화장실 공장에 딸린 창고 등이 대표적인 제시외 건물에 속합니다
제시외 건물 포함이라는 말은 등기부상으로는 미등기 건물이지만 현실적으로 소유자의 존재를 알 수 있어 이를 경매대상에 포함시키는 것을 말합니다 만약 제시외 건물이 경매대상 물건에 포함돼 감정평가가 이뤄지게 되면 낙찰자가 제시외 건물의 소유권을 취득하는 것이 일반적입니다 단 제시외 건물의 소유자가 확인 될 경우에는 별도의 협의를 통해 소유권을 취득할 수 있습니다 감정평가서성 제시외건물 포함으로 되있다면 미등기 건물이라도 낙찰자는 별문제 없이 소유권을 취득가능합니다 하지만 문제는 제시외 건물이 경매 대상 목적물에서 제외될 경우입니다 제시외 건물이 경매대상 목적에서 제외될 경우 낙찰자는 제시외 건물의 소유권 확보는 물론 법정지상권 문제까지 야기될 수 있습니다 그래서 경매물건에 제시외 건물이 포함되지 않은 경우 사람들이 기피하게 되고 유찰횟수도 많아집니다
그렇다면 제시외 건물이 경매 대상 목적물에서 제외될 경우 어떻게 처리를 해야 될까요?
가장 좋은 방법은 건물주를 찾아 협의를 통해 매입을 하는 것인데 하지만 제시외 물건의 경우 공부자료가 없기 때문에 소유자를 찾아 내기란 쉬운게 아닙니다 우선 제시외 건물이 부합물 또는 종물인지 여부를 판단해야 합니다 그 이유는 제시외 건물이 부합물 또는 종물에 해당할 경우 매수인이 제시외 건물의 소유권을 행사할 가능성이 크기 때문입니다 물론 제시외 건물에 대한 부당이득반환청구 소송의 문제가 있을 수 있지만 낙찰자 입장에서는 재산권처분을 자유로이 할 수 있는 소유권자체를 확보할 수 있는 지위를 확보할 수 있습니다 여기서 부합물이란 목적부동산과 결합해 하나의 일체를 이룬 건물을 의미하는 것으로 분리할 경우 그 물건이 훼손된다거나 과다한 비용을 들여야 하는 경우를 말합니다 부합물에는 토지의 부합물과 건물의 부합물로 나눌 수 있는데 토지의 부합물은 정원수 정원석 수목 돌담 등이 있고 건물의 부합물에는 주택의 외부에 덧붙여 지은 부엌 건물에 증축한 방 등이 이에 속합니다 종물은 일정한 물건에 부속되어 주물의 사용에 도움을 주는 물건으로 농장의 부속시설이나 주택 건물창고 등이 이에 해당됩니다
제시외 건물이 부합물과 종물이 아니라면 법정지상권의 문제를 고려해야 하고 법정지상권의 문제가 없을 경우 그 물건을 매입하거나 건물철거소송으로 해결하면 됩니다 여기서 법정지상권이란 토지와 그 지상에 있는 건물이 동일인에게 속하고 있었으나 경매로 인해 토지소유자와 건물소유자가 달라질 경우 건물소유자에게 그 건물 소유를 위해 법률상 인정되는 지상권을 말합니다 이때 토지와 건물의 어느 한쪽에 저당권이 설정돼 있어야 하고 저당권 설정당시에 건물이 존재해야 해야 법정지상권성립이 인정됩니다 경매물건에 제시외 건물이 있을 경우 매각에 포함되는지 포함이 안 된다면 법정지상권이 성립되는지 여부를 꼼꼼히 잘 체크해 입찰에 나서야 합니다
제시외 건물 현황이 공부상 다르더라도 법원 경매 매각에 포함되 있다면 낙찰후 제시외건물에 대한 소유권 취득은 무난합니다 하지만 매각에서 제외가 되었다면 소유관계에 따라 접근을 달리 해야 하는데 미등기인지 무허가인지 소유자가 누구인지 체크하고 협의를 통해 매입가능하면 좋은 해결책이 되고 협의가 어려운경우 법정지상권 성립문제를 고려해야 하며 성립되지 않을시에는 건물철거 소송등으로 해결해야 하며 소유관계를 알수도 없고 매각에서 제외도 되있다면 낙찰후 소유권 행사가 어렵우니 이런 케이스는 입찰하지 말아야 합니다
경매 제시외 건물이란 무엇인가?
경매 물건을 검색하다 보면 “제시외 건물 포함”이라는 문구를 흔히 접할 수 있습니다. 이는 경매 대상 물건에 포함된 건물이지만 등기부등본이나 건축물대장 등 공적 장부에 등재되지 않은 건물을 의미합니다. 이러한 건물은 감정평가사가 현장조사를 통해 존재를 확인한 경우에 제시외 건물로 분류됩니다. 대개 제시외 건물은 미등기 건물, 무허가 건물, 부속 건축물 등으로 구성되어 있습니다. 대표적으로 옥탑방, 보일러실, 옥외 화장실, 공장에 부속된 창고 등이 이에 해당합니다.
제시외 건물은 경매 감정평가 시 이를 포함하여 평가가 이루어지는 경우가 많습니다. 따라서 낙찰자는 제시외 건물의 소유권을 취득할 가능성이 높습니다. 하지만 제시외 건물이 매각 대상에서 제외되는 경우도 존재하며, 이러한 경우에는 추가적인 법적 문제를 초래할 수 있으므로 낙찰자는 신중히 검토해야 합니다.
제시외 건물이 발생하는 이유
제시외 건물은 주로 다음과 같은 이유로 발생합니다:
- 무허가 건축물: 건축허가 없이 불법적으로 지어진 건물.
- 사용승인 미필 건물: 건축허가는 받았지만 사용승인을 받지 못한 건물.
- 미등기 건물: 건축물대장에는 등재되었으나 등기부등본에 등재되지 않은 건물.
- 부속 건물: 주 건축물에 부속된 추가적인 구조물로, 공적 장부에 등재되지 않은 경우.
- 공부 오류: 공적 장부에 기재되지 않은 단순한 행정적 누락.
제시외 건물의 소유권 문제
매각 대상에 포함된 경우
제시외 건물이 감정평가서에 포함되어 매각 대상에 포함된 경우, 낙찰자는 이를 소유할 수 있습니다. 이 경우 소유권 취득 과정에서 별다른 법적 문제가 발생하지 않는 것이 일반적입니다. 낙찰자는 감정평가서를 면밀히 검토하여 제시외 건물이 매각대금에 포함되었는지 확인해야 합니다.
매각 대상에서 제외된 경우
제시외 건물이 매각 대상에서 제외된 경우, 낙찰자는 해당 건물에 대한 소유권을 행사할 수 없으며, 법정지상권 문제까지 고려해야 합니다. 제시외 건물의 소유자가 별도로 존재하는 경우, 협의를 통해 소유권을 확보하거나, 건물 철거 소송 등의 절차를 밟아야 할 수 있습니다.
법정지상권과 제시외 건물
법정지상권은 토지와 그 지상에 있는 건물이 동일한 소유자에게 속해 있다가 경매를 통해 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우, 건물 소유자에게 건물을 계속 사용할 수 있는 권리를 법적으로 보장하는 것입니다. 법정지상권이 성립하려면 다음 조건을 충족해야 합니다:
- 토지와 건물의 소유자 동일성: 경매 이전에 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속해야 합니다.
- 저당권 설정 당시 건물 존재: 토지나 건물에 저당권이 설정된 당시 해당 건물이 이미 존재해야 합니다.
- 경매로 인한 소유자 분리: 경매를 통해 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다.
법정지상권은 건물의 소유자에게 유리하게 작용할 수 있지만, 경매 낙찰자 입장에서는 해당 권리로 인해 토지 사용에 제약이 생길 수 있습니다.
부합물과 종물의 개념
부합물
부합물은 특정 부동산과 결합하여 물리적으로 일체를 이루며, 분리 시 본래 상태가 훼손되거나 과도한 비용이 발생하는 물건을 의미합니다.
- 예시:
- 토지의 부합물: 정원수, 정원석, 돌담 등.
- 건물의 부합물: 증축된 방, 외부에 덧붙인 부엌 등.
종물
종물은 주물의 사용을 돕기 위해 부속된 물건으로, 주물과 독립적으로 존재할 수 있지만 통상적으로 주물과 함께 사용됩니다.
- 예시:
- 농장의 부속시설.
- 주택의 창고.
부합물과 종물 여부는 제시외 건물의 소유권 확보 가능성을 판단하는 데 중요한 요소가 됩니다. 제시외 건물이 부합물이나 종물로 간주된다면, 낙찰자는 해당 건물의 소유권을 확보할 가능성이 높아집니다.
제시외 건물 처리 방법
1. 소유자와의 협의
가장 이상적인 방법은 제시외 건물의 소유자를 찾아 협의를 통해 매입하는 것입니다. 하지만 제시외 건물은 공적 장부에 기재되지 않는 경우가 많아 소유자를 찾기가 어렵습니다.
2. 법적 소송
소유자가 협의에 응하지 않거나 소유자를 찾을 수 없는 경우, 법원에 소송을 제기하여 해결할 수 있습니다. 예를 들어, 건물 철거 소송을 통해 토지의 활용도를 높일 수 있습니다.
3. 부합물/종물 여부 판단
제시외 건물이 부합물이나 종물에 해당한다면, 해당 건물의 소유권을 주장할 수 있는 법적 근거를 마련할 수 있습니다.
4. 법정지상권 검토
제시외 건물이 법정지상권 문제를 초래할 가능성이 있는 경우, 법적 검토를 통해 지상권 성립 여부를 확인해야 합니다.
제시외 건물 입찰 시 주의사항
- 감정평가서 확인: 제시외 건물이 매각 대상에 포함되었는지 여부를 반드시 확인합니다.
- 공부 자료 검토: 등기부등본, 건축물대장 등 공적 장부를 확인하여 제시외 건물의 존재와 상태를 파악합니다.
- 법정지상권 여부 확인: 법정지상권이 성립되는지 여부를 검토하고, 문제가 없는 경우에만 입찰합니다.
- 소유권 확보 가능성 판단: 제시외 건물이 부합물이나 종물인지 여부를 검토하여 소유권 확보 가능성을 판단합니다.
- 전문가 상담: 법률 전문가와의 상담을 통해 법적 리스크를 최소화합니다.
경매 제시외 건물은 등기부등본이나 건축물대장에 기재되지 않은 건물로, 매각 대상에 포함되는 경우 낙찰자는 소유권을 확보할 수 있습니다. 하지만 매각에서 제외되었을 경우, 소유권 확보 및 법정지상권 문제를 고려해야 합니다. 낙찰자는 제시외 건물의 법적 지위와 소유권 가능성을 신중히 검토하고, 필요시 전문가의 도움을 받아 안전하게 입찰에 참여해야 합니다. 신중한 분석과 대처로 제시외 건물을 포함한 경매 물건을 성공적으로 낙찰받을 수 있습니다.
