경매 무잉여 여부 판단기준 취소 뜻 법원 직권 낙찰되도 불허가 기각
부동산 경매 힘들게 공부하고 나서 좋은 물건 찿아서 입찰날 경매법원 입찰까지 했는데 추후에 무잉여 경매 여서 법원이 직권으로 경매취소 취하 하게되면 지금까지 공들인게 헛수고가 되니 무잉여 예상 되는 경매 물건도 체크하셔야 합니다
어떤 물건이 경매에 부쳐졌으나 그 물건에 입찰자가 아무도 없는 경우를 유찰이라고 합니다 유찰된 물건은 약 5~6주 후에 다시 경매에 부쳐지는데 이때 최저경매가격은 종전 최저경매에서 20% 또는 30%가 저감됩니다 이런식으로 유찰을 거듭하다 보면 감정가 100%에서 출발한 최저경매가격은 80%(70%)→64%(49%)→51.2%(34.3%)→40.96%(24.01%)→32.77%(16.8%) 식으로 낮아지게 됩니다 공매의 경우 유찰에 따른 최저매각가격이 감정가의 50%이하 수준까지 내려가게 되면 재공고를 통해 다시 공매가 진행되지만 경매의 경우 최저경매가격의 하한선에 대한 규제 또는 유찰횟수에 대한 법적규제가 없기 때문에 가격이 끝없이 낮아질 수 있습니다 하지만 경매제도를 잘 알고 있는 사람이라면 잉여주의 원칙에 의해 유찰에 따른 최저경매가의 마지노선이 있음을 발견할 수 있습니다 여기서 잉여주의 원칙이란 경매를 신청한 채권자에게 돌아갈 배당액(잉여)이 있어야만 경매를 속행하고 그렇지 않은 경우 법원이 직권으로 경매를 취소하는 것을 말합니다
이때 잉여와 무잉여를 판단하는 기준은 당해 경매절차에 있어서 최저경매가격이 됩니다 법원은 이 최저경매가격을 기준으로 경매비용과 압류채권자(경매신청채권자)에 우선하는 채권액을 변제하고 남는 금액이 없다고 판단할 때 무잉여를 이유로 경매를 직권으로 취소하게 됩니다 경매신청권자는 돈을 받기 위해 경매를 신청한 것인데 돈을 한푼도 받지 못한다면 경매를 실행한 의미가 없기 때문입니다 예를들어 최조감정가 5억원인 경매물건이 3회 유찰되어 최저경매가가 2억 5,600만원까지 떨어졌다고 하면 이 물건에는 A, B, C 세 사람의 근저당이 순차적으로 설정돼 있고 채권액은 각각 2억원, 1억원, 5,000만원일때 C가 경매신청을 할 경우 최저경매가 2억 5,600만원을 기준으로 경매비용 약 300만원이 공제되고 A에게 2억원을 배당 나머지 금액인 5,300만원을 B에게 배당되고 나면 경매신청자인 C에게는 배당할 금액이 없게 됩니다 이러한 경우를 무잉여라 하며 법원은 무잉여를 이유로 경매를 직권 취소할 수 있습니다 C에게 배당이익(잉여)이 있기 위해서는 2회 유찰된 상태(최저경매가 3억 2,000만원)이어야만 합니다 그래야 경매비용 300만원, A 2억원, B 1억원을 배당해도 1,700만원의 잔여액이 있어 이를 경매신청자인 C에게 배당할 수 있기 때문입니다 만약 위사례에서 경매신청자가 C가 아니라 B라고 한다면 3회 유찰 뿐아니라 4회 유찰이 되어도 무잉여 문제는 발생되지 않습니다 이 같은 논리로 B가 무잉여가 발생되기 위해서는 5회 유찰되어 최저경매가격이 1억 6,384만원으로 떨어질 때이고 A가 무잉여로 되기 위해서는 최저경매가격이 경매비용인 300만원 이하로 떨어져야 됩니다
위 사례를 종합했을 때 경매가 취소되지 않고 속행되기 위한 적정 유찰횟수는 A가 경매신청할 경우엔 무제한 B가 경매신청할 경우엔 4회 병이 경매신청할 땐 2회가 됩니다 이 유찰횟수가 경매가 속행되기 위한 마지노선 입니다 그런데 경매물건을 유심히 살펴보다보면 무잉여에 해당되는 사건임에도 경매가 진행되는 경우가 종종있습니다 이는 관할법원이 그 많은 경매물건에 대한 무잉여 여부를 판단할 여력이 없는 것도 있고 무잉여임에도 고가에 낙찰돼 잉여주의에 부합하는 경우가 발생될 수 있기 때문입니다 무잉여 사건이 경매가 진행되어 낙찰금액으로 경매신청권자에게 일부라도 돌아갈 경우 매각을 허가하게 되지만 낙찰가격으로 보아도 무잉여에 해당하는 경우 법원은 매각을 불허가하게 됩니다 이 사실을 간과하고 매각을 허가해도 매각허가에 대한 이의사유가 됩니다 무잉여를 이유로 매각이 불허가 되는 경우 입찰자는 입찰보증금을 되돌려 받을 수 있지만 그간의 노력과 수고가 수포로 돌아갈 수 있다는 점에서 경매물건 선별시 주의를 요해야 합니다
1. 무잉여 경매의 정의
무잉여 경매란 경매 절차에서 최저경매가격을 기준으로 경매비용과 압류채권자(즉, 경매신청채권자)에 우선하는 채권액을 변제하고도 남는 금액이 없을 경우를 의미합니다. 무잉여가 발생하면 법원은 경매를 직권으로 취소할 수 있습니다. 이는 경매의 목적이 채권자의 채권을 회수하는 데 있으므로, 회수 가능성이 없을 경우 경매를 지속할 이유가 없기 때문입니다.
2. 무잉여 여부 판단 기준
무잉여 여부를 판단하는 핵심 기준은 최저경매가격입니다. 법원은 최저경매가격에서 다음 항목들을 차감한 후, 잔여금액이 채권자에게 배당될 수 있는지를 검토합니다:
- 경매비용: 경매 진행을 위해 소요된 비용(예: 감정평가비, 공고비 등)
- 우선변제권이 있는 채권: 경매신청채권자보다 우선순위를 가진 채권액
이 두 항목을 차감한 후 잔여금액이 없다면, 경매는 무잉여 상태로 간주됩니다.
예시로 보는 무잉여 판단
- 경매 물건의 최초 감정가: 5억 원
- 3회 유찰 후 최저경매가격: 2억 5,600만 원
- 근저당권자 A, B, C의 채권액:
- A: 2억 원 (1순위)
- B: 1억 원 (2순위)
- C: 5,000만 원 (3순위, 경매신청자)
- 경매비용: 300만 원
최저경매가격에서 경매비용 300만 원과 1순위 채권자인 A의 2억 원을 변제하고 남는 금액은 5,300만 원입니다. 이 금액은 2순위 채권자인 B에게 배당되며, C에게는 배당할 금액이 없게 됩니다. 따라서 이 경매는 무잉여 상태로 간주되어 법원에 의해 취소될 수 있습니다.
유찰에 따른 최저경매가격 하락
경매 물건이 유찰되면 최저경매가격은 감정가의 일정 비율로 하락합니다. 예를 들어:
- 최초 감정가: 100%
- 1회 유찰 후: 80% 또는 70%
- 2회 유찰 후: 64% 또는 49%
- 3회 유찰 후: 51.2% 또는 34.3%
이러한 하락이 반복되면 최저경매가격이 매우 낮아질 수 있으나, 무잉여 여부를 판단하는 기준은 여전히 잔여배당금의 존재 여부입니다.
3. 법원의 직권 취소
법원은 경매절차에서 무잉여가 발생할 경우 직권으로 경매를 취소할 수 있습니다. 이는 다음과 같은 이유에서 이루어집니다:
- 채권자가 배당받을 금액이 없을 경우 경매 절차의 목적이 상실됩니다.
- 무의미한 경매 진행은 법원의 자원 낭비를 초래합니다.
직권 취소는 경매가 진행되기 전에 이루어질 수도 있고, 낙찰 후 매각 허가 단계에서 이루어질 수도 있습니다. 후자의 경우, 낙찰자에게 입찰보증금은 반환되지만 그간의 시간과 노력이 헛되게 됩니다.
4. 무잉여 상태에서도 경매가 진행되는 경우
드물게 무잉여 상태로 판단되는 경매 물건이 경매가 진행되는 경우도 있습니다. 이는 관할 법원이 모든 물건의 무잉여 여부를 세밀히 검토할 시간적 여유가 부족하거나, 예상치 못한 고가의 낙찰이 이루어져 무잉여 상태가 해소되는 경우입니다. 그러나 이런 경우에도 낙찰금액이 실제로 무잉여에 해당하면 법원은 매각을 불허가합니다.
매각 허가 단계에서의 불허가
무잉여 상태임에도 낙찰이 이루어졌을 경우, 법원은 매각을 허가하지 않을 수 있습니다. 낙찰자 입장에서 이는 다음과 같은 결과를 초래합니다:
- 입찰보증금 반환
- 낙찰 과정에서의 시간과 비용 손실
따라서 경매 물건을 선택할 때 무잉여 여부를 철저히 검토하는 것이 중요합니다.
5. 무잉여를 방지하기 위한 경매 전략
- 채권 구조 분석: 물건에 설정된 근저당권, 가압류 등 채권 구조를 파악합니다.
- 최저경매가격 비교: 최저경매가격이 경매비용과 우선채권을 충당하고도 잔여 배당금을 남길 수 있는지 확인합니다.
- 경매신청자의 순위 확인: 경매신청자가 배당받을 가능성을 사전에 검토합니다.
이러한 전략은 낙찰 후 무잉여로 인해 매각이 불허가되는 상황을 예방할 수 있습니다.
무잉여 여부 판단은 경매 과정에서 매우 중요한 요소입니다. 최저경매가격, 우선채권, 경매비용 등 다양한 요소를 종합적으로 검토하여 무잉여 상태를 사전에 예측하는 것이 필요합니다. 이를 통해 입찰자가 불필요한 시간과 노력을 들이는 것을 방지하고, 성공적인 경매를 위한 기반을 마련할 수 있습니다.
