부동산 경매 제시외 건물 부합물 종물 감정평가 법정지상권 문제
단독주택이나 토지 경매물건을 검색하다 보면 제시외 건물 포함이라는 문구를 쉽게 볼 수 있습니다 경매초보자들이라면 다소 생소하게 들릴 수 있는 제시외 건물이란 해당 경매물건에 속한 건물이 공부상에는 존재하지 않지만 법원감정평가사가 직접 현장에 방문한 결과 건물이 존재하는 경우를 말합니다
경매 제시외란 해당 경매물건에 속한 건물이 공부상으로는 존재하지 않지만 법원감정평가사가 직접 현장에 방문한 결과 건물이 존재하는 경우를 의미합니다. 제시외 건물은 등기부등본이나 건축물대장 등의 공부상 표시와 달리 무허가이거나 사용승인이 필요한 건물, 미등기 부합물 등이 원인이 될 수 있습니다.제시외 건물 포함이라는 말은 등기부상으로는 미등기 건물이지만 현실적으로 소유자의 존재를 알 수 있어 이를 경매대상에 포함시키는 것을 의미합니다. 제시외 건물이 경매 대상 물건에 포함되면 낙찰자가 제시외 건물의 소유권을 취득하는 데 아무런 문제가 없습니다.그러나 제시외 건물이 경매 대상 목적물에서 제외될 경우 법정지상권 문제가 발생할 수 있으며, 낙찰자는 제시외 건물의 소유권 확보와 함께 법정지상권 문제까지 해결해야 할 수도 있습니다. 이러한 이유로 경매물건에 제시외 건물이 포함되지 않은 경우 사람들이 기피하고 유찰 횟수도 증가할 수 있습니다.문제가 되는 경우에는 건물주를 찾아 협의를 통해 매입하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 하지만 제시외 물건의 경우 공부자료가 없기 때문에 소유자를 찾아내기는 어려울 수 있습니다.
경매 대상 목적물에서 제시외 건물이 제외될 경우 어떻게 처리해야 할지 판단하기 위해서는 제시외 건물이 부합물 또는 종물인지 여부를 판단해야 합니다. 부합물이란 목적부동산과 결합해 하나의 일체를 이룬 건물을 의미하며, 종물은 특정 물건에 부속되어 주물의 사용에 도움을 주는 물건을 의미합니다.법정지상권의 문제를 고려해야 할 경우에는 그에 따른 조치를 취할 수 있습니다. 만약 법정지상권이 성립된다면 해당 물건을 매입하거나 건물철거소송으로 해결할 수 있습니다. 중요한 점은 경매물건에 제시외 건물이 있는 경우 매각에 포함되는지 포함되지 않는지, 그리고 법정지상권 문제가 성립되는지를 꼼꼼히 체크하여 입찰에 참여해야 한다는 것입니다.제시외 건물이 발생되는 이유는 등기부등본이나 건축물대장 등의 공부상 표시와 달리 무허가이거나 사용승인미필건물 미등기 부합물 등이 원인이고 옥탑방이나 보일러실 옥외화장실 공장에 딸린 창고 등이 대표적인 제시외 건물에 속합니다 제시외 건물 포함이라는 말은 등기부상으로는 미등기 건물이지만 현실적으로 소유자의 존재를 알 수 있어 이를 경매대상에 포함시키는 것을 말합니다 만약 제시외 건물이 경매대상 물건에 포함돼 감정평가가 이뤄지게 되면 낙찰자가 제시외 건물의 소유권을 취득하는데 아무런 문제가 없습니다
하지만 문제는 제시외 건물이 경매 대상 목적물에서 제외될 경우입니다 제시외 건물이 경매대상 목적에서 제외될 경우 낙찰자는 제시외 건물의 소유권 확보는 물론 법정지상권 문제까지 야기될 수 있습니다 그래서 경매물건에 제시외 건물이 포함되지 않은 경우 사람들이 기피하게 되고 유찰횟수도 많아지게 됩니다 그렇다면 제시외 건물이 경매 대상 목적물에서 제외될 경우 어떻게 처리를 해야 할까요? 가장 좋은 방법은 건물주를 찾아 협의를 통해 매입을 하는 것인데 하지만 제시외 물건의 경우 공부자료가 없기 때문에 소유자를 찾아 내기란 쉬운게 아니겠죠
우선 제시외 건물이 부합물 또는 종물인지 여부를 판단해야 합니다 그 이유는 제시외 건물이 부합물 또는 종물에 해당할 경우 매수인이 제시외 건물의 소유권을 행사할 가능성이 크기 때문입니다 물론 제시외 건물에 대한 부당이득반환청구 소송의 문제가 있을 수 있지만 낙찰자 입장에서는 재산권처분을 자유로이 할 수 있는 소유권자체를 확보할 수 있는 지위를 확보할 수 있습니다 여기서 부합물이란 목적부동산과 결합해 하나의 일체를 이룬 건물을 의미하는 것으로 분리할 경우 그 물건이 훼손된다거나 과다한 비용을 들여야 하는 경우를 말하는데 부합물에는 토지의 부합물과 건물의 부합물로 나눌 수 있는데 토지의 부합물은 정원수 정원석 수목 돌담 등이 있고 건물의 부합물에는 주택의 외부에 덧붙여 지은 부엌 건물에 증축한 방 등이 이에 속합니다 이에 비해 종물은 일정한 물건에 부속되어 주물의 사용에 도움을 주는 물건으로 농장의 부속시설이나 주택 건물창고 등이 이에 해당합니다 제시외 건물이 부합물과 종물이 아니라면 법정지상권의 문제를 고려해야 하고 법정지상권의 문제가 없을 경우 그 물건을 매입하거나 건물철거소송으로 해결하면 됩니다
여기서 법정지상권이란 토지와 그 지상에 있는 건물이 동일인에게 속하고 있었으나 경매로 인해 토지소유자와 건물소유자가 달라질 경우 건물소유자에게 그 건물 소유를 위해 법률상 인정되는 지상권을 말하는데 이때 토지와 건물의 어느 한쪽에 저당권이 설정돼 있어야 하고 저당권 설정당시에 건물이 존재해야 법정지상권성립이 인정됩니다 경매물건에 제시외 건물이 있을 경우 매각에 포함되는지 포함이 안 된다면 법정지상권이 성립되는지 여부를 꼼꼼히 잘 체크해 입찰에 나서야 할 것입니다
부동산 경매에서 제시외 건물이란?
제시외 건물은 부동산 경매에서 자주 등장하는 용어로, 해당 경매 물건의 현황에 존재하지만, 법적 서류상에는 기재되지 않은 건물을 의미합니다. 즉, 등기부등본, 건축물대장 등 공식 문서에는 누락되어 있으나, 감정평가사가 현장 조사 과정에서 확인한 건축물이 이에 해당합니다. 제시외 건물은 현실적으로 존재하고 소유자의 점유가 확인되더라도, 무허가 건축물, 미등기 건물, 부합물 등 다양한 이유로 공부에 기재되지 않은 경우가 많습니다.
제시외 건물이 포함된 경매 물건의 특징
- 소유권 확보의 가능성
제시외 건물이 경매 물건에 포함된 경우, 낙찰자는 이를 법적으로 인수하여 소유권을 취득할 수 있습니다. 법원은 경매 물건의 가치를 평가할 때 제시외 건물을 감정평가에 포함시키기도 하며, 낙찰자가 이를 매입함으로써 해당 건물의 소유권을 행사하는 데 문제가 없습니다. - 제외된 경우의 법적 문제
제시외 건물이 경매 대상에서 제외되었다면 문제가 복잡해질 수 있습니다. 대표적으로 법정지상권 문제나 제시외 건물의 철거 및 소유권 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이러한 경우 낙찰자는 제시외 건물의 소유권을 확보하기 위해 별도의 협의나 소송을 진행해야 합니다.
제시외 건물의 주요 유형
- 옥탑방, 보일러실, 옥외 화장실
- 건축물대장에 누락된 경우가 많으며, 대개 부수적인 용도로 사용됩니다.
- 공장 부속 창고, 작업실
- 공장이나 상업용 부동산에 종속된 부속시설로 감정평가 대상에 포함되기도 합니다.
- 미등기 부합물
- 법적 등기를 하지 않은 채 기존 건물에 부속되어 실질적인 사용이 이루어지는 건축물입니다.
부합물과 종물의 개념
제시외 건물을 다룰 때는 부합물과 종물 여부를 판단하는 것이 중요합니다.
- 부합물
- 정의: 주된 부동산과 결합해 하나의 일체를 이루는 건물 또는 시설. 분리할 경우 훼손되거나 과도한 비용이 발생할 수 있습니다.
- 예시:
- 토지 부합물: 정원수, 돌담, 수목.
- 건물 부합물: 증축된 방, 덧붙인 부엌.
- 종물
- 정의: 특정 물건에 부속되어 주물의 사용을 돕는 물건.
- 예시:
- 농장의 부속시설, 창고, 주택에 딸린 차고.
부합물이나 종물에 해당하는 경우, 매수인은 소유권을 상대적으로 쉽게 확보할 수 있습니다.
법정지상권과 경매
법정지상권은 토지와 그 지상 건물이 동일 소유자에게 속해 있다가 경매로 인해 소유자가 달라질 경우 건물 소유자의 권리를 보호하기 위해 법률상 인정되는 지상권입니다.
- 성립 요건
- 토지와 건물 중 하나에 저당권이 설정되어 있어야 합니다.
- 저당권 설정 당시 건물이 존재해야 합니다.
- 법정지상권이 주는 영향
- 낙찰자는 해당 토지 위 건물을 임의로 철거할 수 없고, 건물 소유자의 지상권을 존중해야 합니다.
- 법정지상권이 성립하지 않는 경우, 낙찰자는 건물 철거 소송 또는 건물 매입을 통해 문제를 해결해야 합니다.
제시외 건물과 감정평가
경매 물건의 감정평가는 물건의 가치를 정확히 산정하기 위해 이루어집니다. 제시외 건물이 포함된 경우, 감정평가사는 해당 건물이 실질적으로 부속 건물로 활용되고 있는지, 그 가치를 토지 및 주 건물과 함께 산정할지 여부를 판단합니다.
- 제시외 건물 포함 시 평가 기준
- 건물의 크기, 상태, 용도.
- 토지 및 건물과의 결합도.
- 제외 시 문제점
- 제시외 건물이 경매 물건에서 제외되면 낙찰자가 추후 소유권 확보나 철거 관련 문제를 직접 해결해야 하므로 신중한 판단이 요구됩니다.
제시외 건물이 경매 대상에서 제외된 경우의 대응
- 소유자와의 협의
- 제시외 건물 소유자를 직접 찾아 협상하여 매입하거나 문제를 해결할 수 있습니다.
- 현실적으로 소유자를 찾는 것이 어렵거나 협상이 실패할 가능성도 있습니다.
- 법적 대응
- 법정지상권이 성립하는 경우 이를 인정하고 임대차 계약을 맺거나, 건물 소유자를 상대로 건물 철거 소송을 제기할 수 있습니다.
- 부합물/종물 판단
- 제시외 건물이 부합물이나 종물에 해당한다면 소유권 행사가 용이해질 수 있으므로 이를 확인해야 합니다.
제시외 건물 포함 경매 물건에 입찰하기 위한 체크리스트
- 매각 공고 확인
- 제시외 건물이 포함되었는지 여부 확인.
- 포함되지 않았다면 법정지상권 성립 가능성 검토.
- 현장 조사
- 제시외 건물의 상태, 위치, 용도 확인.
- 법적 위험 분석
- 부합물/종물 여부, 법정지상권 문제를 사전에 검토.
- 소유권 확보 방안 마련
- 소유자 협의, 철거 가능성 등 구체적인 대책 수립.
부동산 경매에서 제시외 건물은 매력적인 기회가 될 수도 있지만, 철저한 사전 조사와 법적 분석이 필요합니다. 경매 초보자라면 전문가의 도움을 받아 물건의 상태를 정확히 파악하고, 법적 리스크를 최소화하는 전략을 세우는 것이 중요합니다. 제시외 건물의 포함 여부와 법정지상권 문제를 꼼꼼히 검토해 경매 물건의 잠재적 가치를 극대화할 수 있는 방향으로 접근해야 합니다.
