경매물건 무잉여 경매취소 기각 여부 법원 남을 가망이 없을 경우

2024년 12월 17일 realestateview

부동산 경매가 진행될 때 응찰자가 없으면 유찰이 됩니다 다시 경매에 부쳐지고 최저가는 각 법원의 규정에 따라 기존 최저가 대비 20% 또는 30%씩 저감됩니다 이 과정이 반복되면서 최저가는 점점 낮아지다가 채권자가 배당 받을 돈이 없어지게 되면 진행됬던 경매는 직권으로 무잉여 경매 취소가 되는데요

어떤 부동산이 경매에 부쳐졌지만 응찰자가 없을 때는 유찰이 되고 일정 기간이 지나면 다시 경매에 부쳐져서 최저가는 각 법원이 정하는 바에 따라 기존 최저가 대비 20% 또는 30% 저감됩니다 이처럼 유찰되게 되면 최저가는 80%(70%) →64%(49%) →51.2%(34.3%) →40.96%(24.01%) →32.77%(16.8%)로 계속 저감됩니다 부동산 경매에서는 경매를 신청한 채권자에게 배당이 있어야만 경매가 계속 진행됩니다 채권자에게 배당이 이루어지지 않으면 법원은 경매를 취소할 수 있습니다 이때 배당이 이루어지지 않는 경매를 무잉여 경매라고 합니다 최저 경매가격이 채권자의 이익이 없다고 판단될 경우 법원은 경매를 취소할 수 있습니다 따라서 채권자가 채권을 회수할 수 없는 상황이라면 경매는 의미가 없어지게 됩니다

부동산 경매에서 무잉여란 경매를 신청한 채권자에게 배당이 있어야만 경매가 계속 진행된다는 원칙입니다 만약 채권자에게 배당이 이루어지지 않으면 관할 법원은 직권으로 경매를 취소할 수 있습니다 경매 절차에서 잉여금을 결정하는 기준은 최저 경매가격입니다 법원은 이 최저 경매가격을 기준으로 채권자에게 이익이 없다고 판단될 경우 경매를 취소할 수 있습니다 따라서 경매를 의뢰한 채권자가 채권을 회수할 수 없는 상황이라면 경매는 의미가 없어지게 됩니다 잉여금의 부족으로 인해 경매가 취소되는 경우 해당 부동산 경매는 무잉여 경매라고 할 수 있습니다 잉여금이 부족한 경우에는 경매가 진행되지 않고 취소되며 경매인은 배당소득을 갖지 못하게 됩니다 경매 취소 없이 계속할 수 있는 입찰 횟수에는 제한이 있습니다 경매를 신청한 채권자에 따라서 경매를 계속할 수 있는 유찰 횟수가 제한됩니다 잉여금이 없는 경우 매각을 허가하지 않는 경우가 있습니다 잉여금이 낙찰가에 미달하면 법원은 매각을 불허할 수 있습니다 따라서 경매에 참여한 응찰자들은 잉여금이 없는 불완전 경매에 주의해야 합니다

경매는 공매와 달리 최저가에 대한 규제나 입찰 건수에 대한 법적 규제가 없고 가격도 무한정 낮아 지게 됩니다 다만 민사집행법 부동산 경매에서는 무잉여 원칙에 따른 최저 경매가 마지노선이 있다는 것을 규정하고 있습니다 여기서 말하는 경매 잉여주의란 경매를 신청한 채권자에 대한 배당이 있어야 경매가 계속 진행된다는 원칙입니다 그렇지 않으면 관할 법원은 직권으로 경매를 취소하게 됩니다 경매절차에서 잉여금을 결정하는 기준은 최저경매가격이며 법원은 이 최저경매가격을 기준으로 채권자에게 이익이 없다고 판단될 경우 경매를 취소할 수 있습니다 경매를 의뢰한 가장 큰 이유는 채권을 회수하기 위해서인데 이것이 불가능하다면 경매 하는 의미가 없습니다 예를 들어 최초 감정가 5억원짜리 경매가 3차례나 낙찰돼 최저 경매가 2억5600만원까지 떨어진 경우 A·B·C 등 3명에 대한 채권액이 각각 2억원, 1억원, 5500만원씩 차례라면 C씨가 이 부동산을 경매에 부쳐 최저 경매가 2억5600만원에 팔면 채권자 C씨는 한 푼도 돌려받을 수 없게 됩니다 법원이 사용한 비용(통상 200만~300만원)을 먼저 공제한 뒤 A씨와 B씨에게 각각 2억원과 5,300만원을 나눠준 뒤 남은 배당금이 없게 됩니다

경매 신청자가 A, B, C 중 누구인가에 따라 경매를 계속할 수 있는 유찰 횟수가 달라집니다. A가 신청한 경우 무제한, B는 4번, C는 2번 유찰이 가능하게 됩니다.
하지만 실제 경매 과정에서 잉여금이 없는 경우에도 경매가 진행되는 사례가 있습니다. 법원이 잉여금 유무를 판단하지 못하고 경매를 허락하거나, 낙찰자가 고가에 낙찰받아 잉여금 원칙을 충족하는 경우입니다. 이 경우 경매가 진행되더라도, 잉여금이 없으면 법원이 매각을 불허할 수 있습니다. 낙찰자가 매각 허가에 이의를 제기할 수 있는 사유가 되기 때문에 불완전 경매에 해당합니다.무잉여라는 용어는 이와 같은 것을 가리킬 때 사용되는데 법원은 이런 잉여금이 부족해 경매를 취소할 수 있고 C씨가 배당소득(잔여금)을 가지려면 최저경매가격 3억2000만원 상태여야 합니다 법원비용이 300만원 A채권자 2억원 B채권자 1억원을 나눠줘도 남은 금액이 1700만원으로 경매인 C씨에게 나눠줄 수 있기 때문입니다 위의 경우 경매신청자가 C가 아닌 B인 경우 3회 유찰뿐만 아니라 4회 유찰이 되더라도 잉여문제가 발생하지 않습니다 이 논리대로라면 B씨가 무잉여라면 최저가가 1억6384만원으로 A씨가 잉여금을 갖지 않으려면 최저 경매가가 경매비용인 300만원 미만이어야 합니다

정리하면 경매 취소 없이 계속할 수 있는 적정 입찰수는 A가 경매를 신청하면 무제한 B가 경매를 신청하면 4번 C가 경매를 신청하면 2번이게 됩니다 경매가 계속되기 위해서는 이 유찰 횟수가 마지노선이게 됩니다 다만 경매 물건을 자세히 살펴보면 잉여금이 없는 경우에 해당하는데도 경매가 진행되는 경우가 있습니다 관할 법원이 경매물건 다수가 무잉여인지 여부를 판단하지 못하고 잉여금이 없어도 고가에 낙찰돼 잉여금 원칙에 부합할 수 있기 때문입니다 잉여금이 없는 경우 경매 낙찰금액의 일부를 경매인에게 배분하면 매각을 허가하지만 낙찰가가 잉여금에 미달하면 법원이 매각을 불허하게 됩니다 또한 이 사실을 모르고 낙찰를 허락했더라도 추후에 낙찰자가 매각허가에 이의를 제기할 사유가 되기 때문에 불완전경매에 해당됩니다 잉여금이 없어 매각이 불허되면 응찰자들이 입찰보증금을 돌려받을 수 있어 금전적 피해는 없겠지만 경매 입찰자들은 설명할 수 없는 시간과 노력이 낭비될 수 있다는 점에서 주의해야 할 것이 분명합니다

부동산 경매와 무잉여 경매취소에 대한 상세 설명

부동산 경매는 채권자가 채권 회수를 위해 법원에 요청하여 부동산을 공매로 매각하는 절차입니다. 하지만 모든 경매가 원활히 진행되는 것은 아니며, 경매 과정에서 응찰자가 없거나 최저가가 지속적으로 저감되면서 경매를 계속 진행할 수 없는 상황이 발생하기도 합니다. 이와 같은 상황에서 중요한 개념 중 하나가 “무잉여 경매”와 이에 따른 “경매취소”입니다. 본 문서는 경매 과정에서 발생하는 유찰, 최저가 저감, 무잉여 경매의 원칙, 그리고 경매취소와 관련된 세부 사항을 다룹니다.

유찰과 최저가 저감

부동산 경매는 응찰자가 없을 경우 유찰되며, 유찰된 이후 일정 기간이 지나면 다시 경매에 부쳐지게 됩니다. 이때 최저가는 각 법원의 규정에 따라 기존 최저가 대비 20% 또는 30%씩 저감됩니다. 이러한 과정을 통해 최저가는 점점 낮아지며, 유찰 횟수에 따라 다음과 같이 저감됩니다:

1회 유찰: 최저가 80% (또는 70%)
2회 유찰: 최저가 64% (또는 49%)
3회 유찰: 최저가 51.2% (또는 34.3%)
4회 유찰: 최저가 40.96% (또는 24.01%)
5회 유찰: 최저가 32.77% (또는 16.8%)

예를 들어, 최초 감정가가 5억 원인 부동산이 5회 유찰될 경우 최저가는 1억 6,384만 원(20% 저감 기준) 또는 8,400만 원(30% 저감 기준)으로 낮아질 수 있습니다. 이는 응찰자들에게 유리한 조건을 제공하지만, 채권자의 입장에서는 배당 받을 금액이 줄어들어 불리한 상황을 초래합니다.

무잉여 경매의 원칙

경매 절차는 경매를 신청한 채권자에게 배당이 이루어질 것을 전제로 진행됩니다. 그러나 최저가가 너무 낮아져 채권자에게 배당이 이루어질 가능성이 없다고 판단되면, 법원은 경매를 직권으로 취소할 수 있습니다. 이를 “무잉여 경매”라고 하며, 경매 절차에서 잉여금의 부족으로 인해 경매가 중단되는 사례를 의미합니다.

무잉여 경매의 핵심 요소

최저 경매가격과 잉여금의 관계
- 최저 경매가격이 채권자에게 배당될 금액(법원 경매 비용 포함)을 충족하지 못할 경우, 법원은 경매를 취소할 수 있습니다.
- 예를 들어, A 채권자가 2억 원, B 채권자가 1억 원, C 채권자가 5,500만 원의 채권을 보유한 상태에서, 최저 경매가격이 2억 5,600만 원이라면 C 채권자는 배당금을 전혀 받지 못하게 됩니다.
채권자의 배당 우선순위
- 법원은 경매로 인한 배당금을 채권자 우선순위에 따라 분배합니다. 이 과정에서 하위 순위 채권자는 배당을 받지 못할 가능성이 커집니다.
법원의 직권 취소 권한
- 법원은 경매 절차 중 잉여금이 부족하다고 판단되면 직권으로 경매를 취소할 수 있습니다. 이 경우, 낙찰자는 매각 허가를 받을 수 없으며, 입찰 보증금만 환급받습니다.

무잉여 경매 취소 사례 분석

다음은 무잉여 경매가 발생할 수 있는 구체적인 시나리오입니다:

사례 1: 응찰자가 없는 경우 경매 물건이 유찰될 때마다 최저가가 점차 낮아지며, 결국 최저 경매가가 채권자의 배당 가능 금액을 초과하지 못하는 경우 경매는 무잉여 상태에 이르게 됩니다.
사례 2: 법원 비용 미충족 경매로 인한 법원 비용(통상 200만~300만 원)조차 충족하지 못하는 경우, 경매 진행 자체가 불가능합니다.
사례 3: 최저 경매가와 채권자 배당 부족 최초 감정가가 5억 원인 부동산이 3차 유찰되어 최저 경매가가 2억 5,600만 원이 되었을 때, A와 B 채권자는 배당을 받을 수 있지만 C 채권자는 배당금을 받을 수 없습니다. 이 경우 C 채권자의 경매 신청 자체가 의미를 잃게 되어 경매는 취소될 수 있습니다.

경매 신청자에 따른 유찰 횟수 제한

경매 신청자의 채권 규모와 순위에 따라 유찰 가능 횟수가 다릅니다. 예를 들어:

A 채권자(최우선): 유찰 횟수 무제한
B 채권자: 4회 유찰 가능
C 채권자: 2회 유찰 가능

이러한 유찰 횟수 제한은 채권자의 배당 가능성을 보장하기 위한 장치로, 무잉여 상태를 방지하려는 목적이 있습니다.

경매 잉여주의와 법적 규제

경매는 공매와 달리 최저가에 대한 법적 규제가 없습니다. 그러나 민사집행법은 경매 잉여주의를 원칙으로 하여, 채권자에게 배당이 이루어질 가능성이 없을 경우 경매를 중단하도록 규정하고 있습니다. 법원은 최저 경매가격을 기준으로 잉여금 여부를 판단하며, 잉여금이 없을 경우 매각을 허가하지 않을 수 있습니다.

입찰자의 주의사항
- 무잉여 경매가 진행될 가능성이 있는 물건에 입찰할 경우, 경매가 취소되더라도 입찰 보증금은 반환됩니다. 그러나 시간과 노력이 낭비될 수 있으므로, 경매 물건의 상태와 잉여금 여부를 철저히 검토해야 합니다.
법원의 역할과 책임
- 법원은 경매 과정에서 잉여금 여부를 철저히 판단하여 무잉여 경매가 발생하지 않도록 관리해야 합니다. 만약 잉여금 부족 상태로 경매가 진행되었다면, 낙찰자는 매각 허가에 이의를 제기할 수 있습니다.
채권자의 전략적 고려
- 채권자는 자신의 배당 가능성을 분석하고, 경매 신청 시 이를 고려한 전략을 수립해야 합니다. 특히, 최저 경매가가 자신의 배당금에 영향을 미치는지 여부를 사전에 파악해야 합니다.