전세계약시 주의사항 집주인 임대인 확인 전세보증보험 가입

전세 계약 체결 시 가장 중요한 것 중 하나는 전세보증금 반환보증에 가입하는 것입니다 전세보증금 반환보증은 임대인의 파산 임대인의 전세금 반환 거부 등의 사고 발생 시 보증회사가 전세금을 대신 반환해주는 제도입니다 이를 통해 세입자의 전세금 반환을 보장받을 수 있습니다

1. 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 사항

1-1. 주택 상태 점검 및 하자 보수 요청

• 계약 전, 주택이 불법 건축물이거나 무허가 건축물인지 확인합니다
• 확인 방법: 지방자치단체나 건축물대장을 통해 확인할 수 있습니다
• 내부 점검: 주택의 노후 상태 누수 결로 곰팡이 등 생활에 영향을 미칠 수 있는 하자를 확인합니다
• 필요한 경우 하자에 대한 보수를 계약서에 명시하거나 사진 및 동영상으로 증빙 자료를 남깁니다
  

1-2. 적정 전세가율 파악

• 전세가율은 주택의 매매가 대비 전세보증금의 비율을 의미하며 일반적으로 70%를 초과하지 않는 것이 안전합니다
• 주변 시세와 비교하여 전세가율이 과도하게 높은지 확인해야 합니다
  • 예: 매매가 5억 원의 주택에서 전세보증금이 3.5억 원(전세가율 70%) 이하라면 상대적으로 안전하다고 판단됩니다
• 전세가율이 높을 경우, 보증금 반환 리스크가 커질 수 있으므로 신중하게 접근해야 합니다
  

1-3. 선순위 권리관계 확인

• 등기부등본 확인: 전세 계약 체결 전, 등기부등본을 통해 선순위 근저당권 가압류 가처분 등의 권리관계를 확인합니다
• 전세보증금은 선순위 권리자(은행 등)의 채권보다 후순위에 있기 때문에 높은 선순위 채권이 있다면 보증금을 반환받기 어려울 수 있습니다
• 등기부등본은 인터넷 등기소나 주민센터에서 발급받을 수 있으며 최신 상태로 반드시 재확인해야 합니다
  

1-4. 임대인의 세금 체납 여부 확인

• 임대인이 재산세, 양도소득세 등 세금을 체납한 경우 세무당국이 주택에 대해 압류를 진행할 수 있어 세입자의 전세금 반환이 어려워질 수 있습니다
• 확인 방법: 임대인에게 지방세 완납증명서 또는 국세 완납증명서를 요청하여 세금 체납 여부를 확인합니다

2. 전세 계약 체결 당일 주의사항

2-1. 임대인 및 대리인의 신분 확인

• 임대인의 신분 확인: 등기부등본 상 소유자가 실제 임대인인지 확인해야 합니다
• 대리인이 있는 경우
  • 위임장과 임대인의 인감증명서를 반드시 확인합니다
  • 위임장에 대리권 범위가 명확히 기재되어 있는지 확인합니다
• 대리인의 신원이 불확실한 경우 계약을 미루고 임대인과 직접 계약을 진행하는 것이 안전합니다
  

2-2. 공인중개사의 정상 영업 여부 확인

• 국가공간정보포털이나 지역 부동산 협회를 통해 공인중개사가 정상적으로 등록되어 있는지 확인합니다.
• 중개사고 발생 시 공인중개사의 보증보험을 통해 보상을 받을 수 있으므로, 반드시 등록된 중개업소를 통해 계약해야 합니다.
  

2-3. 표준 임대차계약서 사용

• 국토교통부가 제공하는 표준임대차계약서를 사용하면 계약 내용이 법적으로 보호됩니다
• 표준 계약서는 임대인의 미납 세금, 확정일자 부여 현황 등 관련 정보를 세입자가 쉽게 확인할 수 있어 분쟁 예방에 도움을 줍니다
  

2-4. 권리관계 재확인

• 계약 체결 당일, 등기부등본을 다시 확인하여 계약 이전과 달라진 사항(근저당 설정 압류 등)이 없는지 검토해야 합니다
• 특히 잔금 지급 직전에도 추가 변동 사항이 없는지 최종적으로 점검해야 합니다

3. 계약 이행 및 사후 조치

3-1. 임대차 신고 및 확정일자 부여

• 전세 계약 체결 후 30일 이내에 임대차 신고를 해야 합니다
  • 신고 장소: 주민센터 또는 온라인(정부24)
• 확정일자를 부여받으면 전세보증금에 대한 법적 보호를 받을 수 있습니다
  

3-2. 전입신고

• 전입신고는 주민등록법에 따라 의무사항이며, 세입자의 우선변제권을 확보하기 위해 반드시 필요합니다
• 전입신고를 통해 임대인의 추가 채무 설정 시에도 세입자의 권리가 우선적으로 보호됩니다
  

3-3. 전세보증금 반환보증 가입

• 전세보증금 반환보증은 임대인의 파산 보증금 반환 거부 등 예상치 못한 사고 발생 시 세입자의 보증금을 보호해주는 제도입니다
• 가입 가능 기관
  • 주택도시보증공사(HUG)
  • SGI서울보증
  • 한국주택금융공사
• 가입 시 필요한 서류: 임대차계약서 전입신고 완료 증빙서류 확정일자 등
• 보증료는 전세보증금의 일정 비율로 산정되며, 가입 시기는 계약 체결 후부터 전입신고 및 확정일자 부여 이후 가능합니다

4. 전세 계약 시 추가 주의사항

4-1. 잔금 지급 시 권리관계 변동 확인

• 잔금을 지급하기 전 등기부등본의 권리관계를 다시 한번 확인하여 계약 체결 이후 발생한 변동사항(근저당 설정 압류 등)이 없는지 검토합니다
• 변동 사항이 발견되면 즉시 계약을 보류하고 공인중개사 및 법률 전문가의 자문을 받습니다
  

4-2. 이사 전 점검 사항

• 계약한 주택이 이사 가능한 상태인지 확인합니다
• 계약서에 명시된 하자가 제대로 보수되었는지 수도 전기 가스 등 기본적인 설비가 정상적으로 작동하는지 점검합니다
  

4-3. 임대인의 신뢰성 확보

• 임대인의 연락처 신분증 등 신뢰할 수 있는 정보들을 확보합니다
• 부동산 중개사를 통해 임대인에 대한 평판 및 과거 거래 사례를 간접적으로 파악할 수도 있습니다

전세 계약은 세입자에게 큰 경제적 법적 영향을 미치는 중요한 과정입니다 위에서 제시한 사항들을 꼼꼼히 확인하고 필요 시 법률 전문가의 도움을 받는다면 전세사기와 같은 피해를 예방하고 안전한 계약을 진행할 수 있습니다